Un nouveau dispositif de défiscalisation a récemment vu le jour. Du nom du ministre qui en est à l’origine, le dispositif « Denormandie » permet désormais aux investisseurs locatifs de défiscaliser s’ils font faire des travaux dans un logement ancien à rénover. Mais en quoi consiste ce dispositif qui pourrait bien rebattre les cartes du secteur de l’immobilier locatif ? Et comment en bénéficier ? Éléments de réponse.
1. Jusqu’à 21% de réduction d’impôt en investissement dans un logement ancien à rénover
Dans le but de pallier la dégradation du parc immobilier privé, d’améliorer le cadre de vie des Français et de résoudre la crise du logement, le gouvernement a récemment mis en place un nouveau dispositif de défiscalisation : la loi « Denormandie ». Cette disposition législative vise à encourager les investisseurs à faire l’acquisition de logements anciens et à les rénover en vue de les louer. En contrepartie d’importants travaux de rénovation, les propriétaires bailleurs profiteront d’une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 21 % du prix de revient total (prix d’achat du bien + frais de notaire + montant des travaux de rénovation) de l’opération. A savoir :
- 12 % du montant de l’investissement en contrepartie d’une mise en location de 6 ans,
- 18 % si l’on s’engage à louer le logement pendant 9 ans,
- 21 % pour la prolongation de son engagement jusqu’à 12 ans.
2. Un nouveau dispositif ou un aménagement du dispositif Pinel ?
Bien que régit par le même article 199 novovicies du Code général des impôts, le dispositif Denormandie se distingue du Pinel par le fait que les contraintes – notamment en termes de performances énergétiques – semblent vouloir être considérablement allégées.
En effet, le texte prévoit que l’investisseur devra effectuer des travaux de rénovation qui seront définis par décret sans autres demandes supplémentaires.
En revanche, l’investisseur devra respecter les plafonds imposés à chaque propriétaire bailleur en Pinel :
- Plafond du prix d’acquisition à 5500€/m²
- Plafond des loyers en fonction des zones
- Plafond des ressources des locataires en fonction des zones
- Plafond de la base de défiscalisation à 300 000 euros
3. Le Denormandie aura également son propre zonage
Sont éligibles au dispositif Denormandie les « logements situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou dans les communes ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT) prévue à l’article L. 303-2 du Code de la construction et de l’habitation ». Concrètement, le dispositif Denormandie n’impose pas d’investir dans les zones agréées « Pinel » : Abis, A et B1. Un arrêté des ministres chargé du logement et du budget établira la liste des communes éligibles au Denormandie. Et pour cause, ce n’est pas la tension du marché immobilier, c’est-à-dire le déséquilibre entre l’offre en logements disponibles et la demande locative qui conditionne l’éligibilité au dispositif Denormandie mais bien le « besoin en réhabilitation » de telle ou telle ville.
Au moment où nous écrivons ces lignes, ce sont quelque 222 communes qui seraient d’ores et déjà éligibles.
4. Concrètement, ça donne quoi ?
Pour pouvoir se prévaloir du dispositif Denormandie, plusieurs conditions doivent être réunies. Celles-ci tiennent à :
- la nature du logement (un bien ancien et dégradé),
- sa date d’acquisition (du 1er janvier 2019 jusqu’au 31 décembre 2021),
- sa localisation (dans le centre-ville d’une commune souffrant d’un manque de réhabilitation ou signataire d’une ORT),
- l’enveloppe consacrée aux travaux de rénovation (25 % du coût total de l’opération, soit 33% du prix de l’immeuble avant travaux),
- le prix d’achat au m² inférieur ou égal à 5 500 €.
- la durée de l’engagement de louer (6, 9 ou 12 ans).
Les points clés à retenir
- Le dispositif Denormandie s’applique aux logements anciens dégradés à rénover.
- Il a pour but de stimuler l’investissement locatif dans l’ancien et d’inciter à la rénovation de logements en mauvais état.
- Le bien doit être situé dans le centre-ville de l’une des villes éligibles au dispositif.
- Le coût des travaux doit représenter, au minimum, 25 % du budget total d’acquisition (travaux et frais de notaire inclus).
- L’avantage fiscal et la durée de location du Denormandie sont calqués sur ceux du Pinel (de 12 à 21 % du montant total de l’opération pour une mise en location allant de 6 à 12 ans et en contrepartie de loyers modérés).
- L’avantage fiscal est soumis au respect des plafonds Pinel (prix, loyer, ressources des locataires).
- Avant d’acheter un logement ancien et de le rénover pour bénéficier de l’avantage fiscale « Denormandie », prenez soin de recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine.
