Loi Pinel : Comment ça marche ? Combien ça rapporte ? On vous dit tout !

9 juin 2017

 

Parce qu’il permet d’investir dans l’immobilier locatif, de déduire de ses impôts une partie du prix d’achat du logement, de choisir la durée de location (6, 9 ou 12 ans) et même de louer à un membre de sa famille, le dispositif Pinel est plébiscité par les investisseurs. Pour en maîtriser tous les rouages et optimiser la rentabilité de votre investissement, lisez ce qui suit.

 

1. Pinel : quels sont les logements concernés ?

Pour qu’un bien immobilier soit éligible au dispositif Pinel, il est nécessaire que certains critères soient respectés. Il doit ainsi s’agir d’un logement :

  • neuf (achevé ou sur plan) voire ancien mais réhabilité (ses performances devront alors être équivalentes à celles d’un logement neuf),
  • conforme à la réglementation thermique RT 2012 ou, à défaut, revêtu du label BBC 2005,
  • dont la construction aura pris fin dans un délai de 30 mois à compter de la Déclaration d’Ouverture de Chantier,
  • situé dans une zone « tendue, c’est-à-dire caractérisée par une pénurie importante de logements et des loyers élevés (*).

(*) Il est à noter que certaines communes de la zone C – au sein de laquelle la tension est moins forte que dans les zones A bis, A, B1 et B2 – sont désormais éligibles au dispositif Pinel.

2. Quelles caractéristiques votre location doit-elle revêtir ?

Si certaines conditions s’appliquent au logement en lui-même (neuf ou ancien rénové, situé dans une zone tendue, etc.), d’autres visent la location. Celle-ci doit notamment :

  • démarrer dans l’année qui suit la remise des clés,
  • respecter la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans) prévue,
  • être vide (par opposition à la location « meublée » qui est exclue du dispositif Pinel),
  • être conclue à titre de résidence principale,
  • prévoir le versement de loyers plafonnés (*).

(*) S’il a été acquis dans le cadre d’un investissement locatif Pinel, un logement doit être loué à un prix inférieur d’environ 20 % au marché immobilier local. En effet, avant d’être un outil de défiscalisation, le dispositif Pinel vise à relancer le secteur de l’immobilier et à favoriser l’accès à la location des ménages modestes.

3. Quels avantages fiscaux la loi Pinel vous procure-t-elle ?

La réduction d’impôt dont permet de bénéficier le dispositif Pinel est proportionnelle à la durée de l’engagement de louer (12 % du prix d’achat sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans). Pour un investissement maximum de 300 000 €, la ristourne fiscale qui vous sera accordée se chiffrera par conséquent à 63 000 €. Sachez aussi que cette réduction est incluse dans le plafond des niches fiscales (dont la limite est de 10 000 € par an et par foyer) et ne peut être reportée d’une année sur l’autre.

4. À quelles obligations fiscales êtes-vous soumis(e) ?

Lors de votre 1ère déclaration fiscale Pinel, pensez à remplir le formulaire 2044-EB. Vous y consignerez la durée minimum de votre engagement de louer.
Le montant total de votre investissement devra également être reporté sur le formulaire 2042-C, en complément de votre déclaration de revenus.
Quant aux loyers, vous devrez les déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.

5. Quel rendement pouvez-vous espérer ?

Reprenons l’exemple précité et imaginons que vous investissiez 300 000 € en loi Pinel. Nous l’avons vu, ce sont alors 63 000 € que vous économiserez sur 12 ans (21 % de 300 000 €), soit 5 250 € par an, c’est-à-dire 437,50 € par mois. Et à cette somme viendront s’ajouter les loyers que vous versera votre locataire. De quoi couvrir une partie non négligeable de l’emprunt que vous pourriez être amené(e) à souscrire pour financer votre acquisition. Une étude réalisée par le site MeilleursAgents montre qu’en 2016, le taux de rentabilité brute (hors réduction d’impôt et taxation des revenus fonciers) pour un investissement en Pinel variait entre 4 et 5,5 % en moyenne.

6. Quelles conditions vos locataires doivent-ils remplir ?

Si vous souhaitez bénéficier des avantages fiscaux que confère le dispositif Pinel, vous ne pouvez pas louer votre logement à n’importe quel prix (les loyers sont plafonnés). Et vous ne devez pas non plus le louer à n’importe qui. En effet, les ressources dont disposent vos locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond, celui-ci variant selon la localisation du logement et la composition du foyer.
Pour autant, et contrairement à ce que prévoyait la loi Duflot à laquelle le dispositif Pinel a succédé, vous avez dorénavant la possibilité de louer votre bien à un ascendant (parents, grands-parents) ou à un descendant (enfants, petits-enfants). Ceux-ci devront toutefois :

  • justifier de ressources inférieures aux plafonds prévus,
  • et ne pas faire partie de votre foyer fiscal.

Attention, seuls les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015 permettent de louer à un ascendant/descendant (hors foyer fiscal) sans interrompre l’avantage fiscal attaché au dispositif Pinel.

7. Quels critères votre investissement doit-il remplir ?

S’il est progressif et s’étale sur toute la durée de location, l’avantage fiscal que confère le dispositif Pinel connaît toutefois une double limite :

  • un plafond global de 300 000 €,
  • et un prix au mètre carré plafonné à 5 500 €.

Bon à savoir

  • Les investissements effectués via une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que si vous les réalisiez vous-même.
  • La loi Pinel n’autorise que deux investissements par an. Et cela dans la limite de 300 000 €.

8. Quels sont les points à scruter en priorité avant de vous lancer ?

placement « miracle ». Avant de se lancer, il convient donc d’évaluer posément les risques que cet investissement peut présenter. Tout d’abord, n’achetez pas le premier bien venu sous prétexte qu’il est éligible au Pinel. En effet, si les taux d’intérêt bancaires sont historiquement bas, les prix de l’immobilier neuf auraient, quant à eux, plutôt tendance à grimper (+ 2,8 % sur l’année / 4 357 € du mètre carré / Source : LPI-SeLoger – mai 2017). S’il est trop élevé, le prix du logement (sans oublier les charges) que vous aurez acquis en Pinel ne sera pas adapté aux loyers que vous pratiquerez. Et votre taux de rendement s’en trouvera impacté. Attachez également une grande importance à la qualité de la construction. Enfin, même si la localisation d’un bien éligible au Pinel fait que, par définition, la demande locative dépassera l’offre (à l’exception toutefois de la zone C), ne faites pas pour autant l’impasse sur l’état du marché immobilier local. Qu’il s’agisse d’un investissement en loi Pinel ou d’un investissement locatif « classique », choisir le bon emplacement (environnement, proximité des commerces et des transports) est essentiel. Immobilièrement parlant, force est de constater que tous les quartiers ni que toutes les rues d’une même ville ne se valent pas. Si vous avez un doute, n’hésitez pas à demander de l’aide auprès d’un professionnel. Il vous aidera à trouver un bien adapté à votre budget et qui réponde à vos attentes.

Les points clés à retenir

  • La réduction d’impôt à laquelle donne droit le dispositif de défiscalisation Pinel varie entre 12 et 21 % selon la durée de location du logement.
  • L’avantage fiscal peut atteindre 63 000 €.
  • Montrez-vous sélectif dans votre achat : emplacement, prix de vente, qualité de la construction, état du marché locatif local, etc. Il en va de la rentabilité de votre investissement.
  • En Pinel, il est possible, sous conditions, de louer à un ascendant/descendant.

Par Xavier Beaunieux