Loi Pinel ou LMNP : quel investissement locatif choisir ?

23 mars 2018

Loin de nous l’envie d’opposer entre eux ces deux types de placements immobiliers que sont le dispositif Pinel, d’une part et le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), d’autre part. Et pour cause, force est de constater qu’ils ont fait leurs preuves. Pour autant, même si loi Pinel et LMNP procurent de nombreux avantages – notamment en matière de défiscalisation – il nous a semblé intéressant de mettre en avant leurs singularités.

 

Marge de manœuvre quant au choix de l’emplacement, avantages fiscaux, durée de l’engagement de louer le logement dont vous aurez fait l’acquisition … Pour départager l’investissement immobilier locatif en loi Pinel et la location meublée (LMNP), nous avons passé au crible ces deux dispositifs en prenant soin de n’oublier aucun des compartiments du jeu que sont …

 

1. La localisation de l’investissement

S’il vous est possible de profiter du statut LMNP en devenant propriétaire d’un logement meublé en résidence gérée, indépendamment de son emplacement, en revanche, seules quelques zones géographiques, se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande locatives, sont admises dans le dispositif Pinel.

Pour rappel, sont ainsi éligibles à la loi Pinel les zones A Bis (Paris et sa proche banlieue), A (les grands pôles : Ile de France, Marseille, Lyon, Pays genevois, …), B1 (les villes de plus de 250 000 habitants) et B2 (les villes dont la population compte de 50 000 à 250 000 habitants – sous certaines réserves).

> Verdict – Parce qu’elle ne souffre d’aucune restriction géographique, la location meublée offre davantage de souplesse que le loi Pinel.

 

2. Les contraintes locatives

Dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel, le logement dont vous deviendrez propriétaire devra être neuf (ou réhabilité) et vide, c’est à dire non meublé. Vous devrez mettre votre bien en location, c’est à dire trouver des locataires, effectuer l’état des lieux, rédiger le contrat de bail…

En revanche, dans le cas d’un logement meublé, neuf et situé dans une résidence avec services (résidence seniors, étudiante, Ehpad), la gestion locative sera confiée par un exploitant professionnel.

> Verdict – Parce qu’en optant pour une location meublée dans une résidence avec services, vous serez déchargé(e) des contraintes locatives (c’est l’exploitant qui assurera la location, la gestion et l’entretien), le statut LMNP paraît plus confortable que le Pinel. Pour autant, il est très fréquent de confier à un spécialiste de la gestion locative (agence immobilière) la charge de la mise en location de son appartement « Pinel ». Dans ce cas, plus de contrainte.

 

3. Les plafonds à respecter

Alors que les locations meublées non professionnelles ne sont soumises à aucun plafond, dans le cas d’un investissement en loi Pinel, il existe certaines limites à ne pas dépasser. Tout d’abord, vous ne pouvez pas investir plus de 300 000 €. De plus, vous êtes limité(e) à deux investissements par an. Le prix au mètre carré de votre logement doit être inférieur ou égal à 5 500 €. Et le montant de vos loyers est, lui aussi, plafonné.

Enfin, les ressources de vos locataires ne doivent pas dépasser un certain seuil (celui-ci variant selon la localisation de votre logement et la composition du foyer). En effet, le dispositif Pinel a vocation à favoriser l’accès à la location aux foyers intermédiaires.

> Verdict – Compte tenu du cadre dont il fait l’objet, le Pinel peut sembler plus contraignant que le LMNP, même si ses plafonds sont finalement assez élevés. 

 

4. La durée de l’engagement de louer

En Pinel, le taux de défiscalisation dont vous profitez est directement lié à la durée de votre engagement de louer le logement. De 12 % pour 6 années de location, ce taux passera à 18 % pour 9 ans de location pour culminer à 21 % en contrepartie de 12 années de location. Au final, ce dispositif pourra vous faire économiser jusqu’à 63 000 € d’impôts.

Dans le cadre d’un investissement en résidence gérée (sous le régime du Censi-Bouvard), vous signerez avec l’exploitant un bail commercial en vertu duquel votre bien sera loué pendant une durée de 9 ans minimum.

> Verdict – Le dispositif Pinel offre une plus large palette de choix quant à la durée de votre engament de louer (6, 9 ou 12 années). Le point est donc pour lui.

 

5. La TVA

Si vous optez pour une location meublée non professionnelle offrant des services, vous aurez la possibilité d’obtenir le remboursement de la TVA sur votre investissement. Au contraire, si vous achetez en logement en Pinel, la TVA ne vous sera pas restituée.

 

> Verdict – Le fait de pouvoir récupérer la TVA que l’on aura versée au moment de l’achat peut faire pencher la balance en faveur de la location meublée.

Bon à savoir

Au cas où vous vendriez votre logement meublé en résidence avec services avant l’expiration d’un délai de 20 ans, vous devriez alors rembourser la TVA au prorata sauf reprise du bail par le nouvel acquéreur.

 

6. Le rendement locatif

En faisant l’acquisition d’un logement en Pinel, vous pourrez profiter d’un taux de rendement brut entre 3 et 4% en moyenne. Dans le cas d’une location meublée en résidence avec services, le rendement que vous pourrez espérer tirer de votre investissement oscillera, le plus souvent, entre 3,5 et 4,5%.

> Verdict – Bon, on ne va pas se mentir, en termes de rendement locatif, le dispositif Pinel semble moins performant que la location meublée en résidences avec services. Pour autant, il peut être intéressant de rappeler ici que le dispositif Pinel
génère une réduction d’impôt importante augmentant d’autant la rentabilité de
l’opération financière.

 

7. La réduction d’impôts

Dès lors que vous aurez investi sous le dispositif Pinel, vous pourrez profiter d’une réduction fiscale à géométrie variable. En clair, le montant du gain fiscal sera fonction de la durée de votre engagement locatif. Louer votre logement dans les conditions du Pinel pendant 6 ans génère ainsi une ristourne fiscale de 12 % du montant de l’acquisition. Le ristourne passe à 18 % si la location dure 9 ans. Et elle atteint à 21 % pour une durée d’engagement locatif de 12 ans.

Dans le cas d’une location meublée dans une résidence gérée, vous ne pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt – à hauteur de 11 % du prix HT du logement – qu’à condition d’opter pour la loi Censi-Bouvard. Hors Censi-Bouvard, le statut LMNP vous permet toutefois de déduire vos amortissements et de profiter ainsi de revenus locatifs défiscalisés.

> Verdict – Sur le terrain de la réduction fiscale, le dispositif Pinel est clairement plus performant que le statut LMNP. Mais le fait de pouvoir toucher des revenus locatifs défiscalisés constitue un atout non négligeable de la location meublée en résidence gérée.

 

8. Le régime fiscal

Dans le cas d’un logement acquis en Pinel, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Si vous optez pour la déclaration au réel, vos intérêts d’emprunt et toutes les charges afférentes (gestion, taxe foncière, copropriété, …) pourront donc être déduits de vos revenus fonciers imposables

De son côté, le statut LMNP fait rentrer vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

> Verdict – Compte tenu des spécificités des deux régimes, on est ici à égalité dans le match. 

 

En conclusion …

Mais alors, qui l’emporte ? Le Pinel ou le LMNP ? Au bout du compte, aucun de ces deux dispositifs n’est meilleur que l’autre. Ils sont juste différents. Et parce qu’ils sont différents, Pinel et statut LMNP ont vocation à s’appliquer à des objectifs patrimoniaux différents. Pour faire le bon choix, recueillez l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine. Son expertise vous sera d’une grande aide. Et vous évitera de commettre des impairs…

 


 

Les points clés à retenir

  • Le fait d’acquérir un logement en loi Pinel peut offrir un rendement locatif légèrement moindre qu’en statut LMNP mais permet de réduire considérablement ses impôts : jusqu’à 21 % du montant de l’acquisition.
  • Le statut LMNP permet de récupérer la TVA mais la réduction d’impôt est plus limitée que dans le Pinel. Il est toutefois possible de profiter d’abattements.
  • Pinel et LMNP permettent l’un et l’autre de se constituer un patrimoine, de défiscaliser et de pouvoir compter sur un complément de revenus.

 

 

Par Xavier Beaunieux