Pinel : une réforme à géométrie variable

24 novembre 2017

 

Alors que le dispositif Pinel devait être recentré sur les zones tendues, les députés ont voté pour qu’il soit étendu à des communes où l’offre dépasse pourtant très largement la demande locative. Dans le même temps, un amendement prévoit de rendre plus difficile son application en zone B1 alors que les locataires peinent à s’y loger… Éléments d’explication.

 

1. Le dispositif Pinel étendu à de nouvelles communes

Contrairement à ce qui avait été annoncé, le dispositif Pinel qui vient d’être reconduit jusqu’en 2021, ne devrait finalement pas être réservé aux seuls investissements effectués dans des communes situées en zones tendues (A Bis, A et B1). À l’issue d’un vote en Commission des finances, les députés ont en effet décidé de maintenir le bénéfice du Pinel dans des communes dont il était pourtant prévu qu’elles quittent son périmètre d’application. Sont ainsi autorisés – sous conditions (*) – à conserver leur agrément (et par conséquent leur éligibilité au Pinel) les logements situés en zones B2 et C.

Mais les députés ne se sont pas arrêtés là. Ils ont également étendu le dispositif à pas moins de 700 communes qui n’y étaient pas éligibles. Ont ainsi été invitées à rejoindre le club (décidément pas si fermé que ça !) des villes « Pinel-compatibles » Langres en Haute-Marne ou encore Givet dans les Ardennes. En opérant ce revirement, les députés étaient probablement animés d’une louable intention, à savoir stimuler la construction de logements au sein des CRSD, ces territoires économiquement fragilisés par la fermeture des casernes. Du point de vue des investisseurs, en revanche, on ne peut que s’interroger sur l’opportunité d’une telle stratégie. Et pour cause, une bonne partie des communes concernées affichent un taux de vacance locative qui dépasse 10 %…

Bon à savoir

Dans le cadre d’un investissement Pinel, la localisation du logement est essentielle. Si vous ne trouvez pas de locataire, vous risquez de :

  • perdre l’avantage fiscal qui vous aura été consenti
  • devoir revendre votre bien à perte.

 

2. Un maintien rendu compliqué en zone tendue

C’est ce que l’on appelle « déshabiller Pierre pour habiller Paul »… Par un vote en Commission des finances, les députés ont restreint l’application du Pinel en zone B1. Alors même que la demande locative y dépasse l’offre et que les prix des logements y sont, par conséquent, élevés. Il a ainsi été décidé que dès l’année prochaine, les villes situées en zone B1 – pourtant historiquement éligibles au Pinel – devront obtenir une dérogation préfectorale. Faute de quoi, les investisseurs ne pourront pas bénéficier de l’avantage fiscal prévu par la loi Pinel, à savoir profiter d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix de revient du logement…

 

3. Le découpage en zones en question

Le Projet de loi de finances (PLF) pour 2018 vient à peine d’être adopté en première lecture (le Sénat doit encore l’examiner) que les députés réclament à cor et à cri que le zonage du dispositif Pinel ainsi que son découpage fassent prochainement l’objet d’un rapport d’évaluation.

A noter : La loi de Finances n’est encore aujourd’hui qu’à l’étape de projet et devra faire l’objet d’un vote définitif. Nous restons à l’écoute des discussions parlementaires pour bien appréhender les contours du nouveau Pinel.

(*) La demande de permis de construire devra avoir été déposée au plus tard le 31/06/2018 et l’acte authentique d’acquisition devra avoir été signé avant le 30/06/2019.

 


 

Les points clés à retenir

  • Les députés ont voté la prorogation du dispositif Pinel jusqu’au 31/12/2021.
  • Le recentrage sur les zones tendues et l’exclusion des zones B2 et C sont repoussés à juin 2019 (date avant laquelle l’acte d’achat devra avoir été signé chez le notaire).
  • En contrepartie, les communes de la zone B1 ne seront éligibles au Pinel qu’après avoir reçu un agrément préfectoral.
  • Malgré un taux de vacance locative considérable, le Pinel est étendu aux communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD).

 

Par Xavier Beaunieux