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Crédit immobilier : la relance

Image principal de l'article sur la relance du crédit immobilier
Article rédigé par Jonathan Eveno Associé - Administrateur des ventes jonathan-eveno-portrait

Le Haut conseil de stabilité financière annonce assouplir ses recommandations relatives au crédit à l’habitat, une bonne nouvelle pour les emprunteurs.

L’année 2021 commence bien pour les porteurs de projet immobilier. Les conditions d’octroi du crédit viennent d’être assouplies par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF). Une mesure bienvenue dans un contexte où les refus de prêts avaient explosé ces derniers mois.

1. La pratique des banques

Régie par le ministère des Finances, le HCSF est l’autorité macro-prudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier afin d’en préserver la stabilité. En décembre 2019, il a préconisé un certain nombre de mesures visant à limiter un endettement excessif des ménages. Le Haut conseil a notamment demandé que le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier soit plafonné à 33% et que la durée maximale totale du crédit immobilier soit fixée à 25 ans.

En pratique, ces recommandations ont incité les établissements prêteurs à durcir fermement les conditions d’octroi des crédits. L’impact de la crise sanitaire a alors majoré ce phénomène. Conjointes à la frilosité des banques face aux menaces pesant sur l’économie, la doctrine du HCSF a accru la proportion des refus de prêts, atteignant 15% des dossiers déposés en novembre 2020, alors qu’elle plafonnait à 5,5% au début de l’année.

2. Un frein pour le secteur

Ces mesures ont particulièrement pénalisé les primo emprunteurs, notamment les plus jeunes avec des revenus modestes et projetant en conséquence d’emprunter sur une durée très longue.

Elles ont pu également être défavorables aux investisseurs locatifs jouissant de bons revenus mais qui avaient pris l’habitude ces dernières années d’emprunter sans apport. La règle du taux d’effort les limite dans leurs projets immobiliers (baisse des montants investis, ralentissement du rythme des investissement, …), alors même que leur reste à vivre reste confortable.

Même si les établissements bancaires conservaient la possibilité de déroger à ces règles, elles ne pouvaient le faire que pour un nombre réduit de leurs clients (15%).

Après une période électorale rallongée ayant compliqué l’obtention des permis de construire et une crise sanitaire ayant cristallisé l’économie mondiale, le marché immobilier a marqué le pas, bloqué par un accès au crédit fortement diminué.

Dans ce contexte, les professionnels de l’immobilier ont appelé à un assouplissement des recommandations du HCSF.

3. Un assouplissement bienvenu

Lors de sa réunion du 17 décembre 2020, le Haut conseil a constaté la dynamique de la production de crédit immobilier qui a atteint 20,2 milliards d’euros. Les taux d’intérêts très bas soutiennent cette dynamique. Cette croissance du crédit à l’habitat alimente la hausse de l’endettement des ménages qui atteint près de 100% du revenu disponible brut mi 2020.

Le ministre des Finances Bruno Lemaire a expliqué vouloir « maintenir des conditions de crédit immobilier dynamiques mais saines pour protéger les ménages. Il s’agit d’être au plus près des projets des Français ».

Le HCSF prévoit donc de :

  • Préciser la notion de taux d’effort ;
  • Assouplir ses recommandations en portant le plafond d’endettement de 33 à 35% ;
  • Augmenter la durée maximum d’emprunt de 25 à 27 ans pour les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) et les contrats de construction de maison individuelle, afin de prendre en compte les différés d’amortissement durant les travaux ;
  • Augmenter la proportion de dossiers pour lesquels les banques peuvent se soustraire aux recommandations de 15 à 20%

Par ailleurs, la haute autorité précise que l’application de ces critères ne doit pas entraver les rachats et renégociations de crédits dans la mesure où ils permettent de réduire le taux d’effort ou la maturité des crédits. Il en est de même pour les regroupements de crédit.

En juin prochain, le comité se réunira à nouveau pour évaluer l’efficacité de ces mesures et les faire évoluer s’il le juge nécessaire.

A NOTER : à l’horizon de l’été 2021, les recommandations du Haut Conseil, pour l’instant incitatives, devraient devenir obligatoires.

Peut-être le moment de se pencher sérieusement sur nos projets d’investissements immobiliers ?

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Édition mai 2020

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