Les autorités maintiennent leurs recommandations restrictives quant aux conditions d’octroi de crédits immobiliers. Dans un contexte tendu, cette position ne favorise pas le redémarrage du marché, même si la production de prêts reste dynamique et qu’en matière de taux la tendance est encore favorable aux investisseurs.
Le marché du crédit se redresse lentement. Le Haut Conseil de la Sécurité Financière (HCSF) qui s’est réuni le 16 septembre dernier a fait le point sur les évolutions récentes du marché immobilier résidentiel.
Il a constaté un redressement du marché et de la production de crédit immobilier au cours des derniers mois. En effet, après la baisse mécanique enregistrée pendant le premier confinement, le printemps a été marqué par une embellie avec une augmentation de 33% des prêts accordées (hors renégociations de prêt) en mai par rapport au mois précédent, selon les statistiques de la Banque de France.
Cependant, les conséquences de la crise sanitaire pèsent sur la production de nouveaux emprunts. Et le mouvement de reprise observé en mai et juin n’a pas permis de retrouver les niveaux de production de 2019.
1. Des taux de crédit historiquement bas
Les taux pratiqués restent favorables aux emprunteurs.
Si, pendant le confinement, nombre de banques avaient eu tendance à faire progresser leurs taux de crédit immobilier à la hausse, depuis plusieurs mois, au contraire ces taux sont en baisse. Ils ont reculé en juin, et ce phénomène s’est poursuivi durant l’été.
D’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen fixé à 1,25% en juillet a été réduit à 1,24 % en août 2020. Pour rappel, il était de 1,11% en décembre 2019.
Si les taux restent attractifs, seuls les meilleurs dossiers profitent de cette embellie.
2. Des conditions d’octroi restrictives
Cependant, depuis le début de l’année, les banques sont incitées à durcir les conditions d’octroi des crédits (Recommandation R-HCSF-2019-1 du 20 décembre 2019).
Sous l’impulsion du gouvernement, le HCSF recommande notamment que le taux d’effort des emprunteurs soit strictement limité à 33% et que la durée totale du prêt ne dépasse plus 25 ans.
En septembre, cette autorité a maintenu l’intégralité de ces recommandations restrictives.
L’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) a reçu les premières déclarations des établissements de crédit sur la mise en œuvre de ces recommandations. Cela devrait permettre au Haut Conseil de disposer d’un suivi détaillé et de faire une première analyse de l’impact de ces nouvelles dispositions à la fin de l’année.
3. Augmentation des refus de prêt
D’après les professionnels du secteur, ces restrictions pèsent fortement sur le marché immobilier. Conjointe à la frilosité des banques face aux menaces pesant sur l’économie, la doctrine du HCSF accroît la part des refus de prêts. D’après le courtier en ligne Vousfinancer.com, celle-ci a grimpé de 6,6% en mai à 9,8% en juin. À la même période en 2019, ce taux atteignait seulement 5,4%.
Le taux de l’usure qui reste très bas, même s’il est récemment reparti à la hausse, explique une part de ces refus de prêts. Ce sont majoritairement les primo-acquéreurs et les investisseurs en locatif habitués à emprunter avec peu d’apport qui sont pénalisés. Les seniors dont la surprime d’assurance fait grimper le TAEG rencontrent également de nouvelles difficultés face à l’emprunt.
4. Quelles conséquences pour les acquéreurs ?
En parallèle, le contexte sanitaire a entrainé une importante contrition de l’offre immobilière notamment de logements neufs.
En effet, entre les ventes en bloc d’une grande partie de leur stock à des institutionnels (notamment la Caisse des Dépôts) et la chute des dépôts (et des obtentions) de permis de construire, les promoteurs ont désormais une offre limitée de logements à proposer.
Dans cette situation, peu d’offres et difficultés à obtenir un prêt, de nombreux acquéreurs se retrouvent désormais obligés de restreindre leurs prétentions voire de renoncer totalement à leur projet.
Pour l’instant, le Haut Conseil reste, pour autant, sourd aux arguments des professionnels qui appellent à un assouplissement afin de soutenir le redémarrage du marché, notamment celui de la construction de logements neufs.
