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Investissement locatif : intégrez la taxe foncière dans vos calculs de rentabilité

Visuel principal sur la taxe foncière
Article rédigé par Jonathan Eveno Associé - Administrateur des ventes jonathan-eveno-portrait

Le poids de la taxe foncière va croissant. Les communes où le taux de taxe foncière est relativement faible affichent un meilleur taux de rendement net locatif. Dans sa stratégie d’investissement, le porteur de projet doit intégrer la nouvelle donne de la réforme.

La rentabilité brute (loyer annuel / prix du bien) constitue un ratio simple à calculer, utile pour filtrer rapidement des projets d’investissement. Cependant seule la rentabilité locative nette (loyer annuel – charges – taxe foncière – coût annualisé des travaux de ravalement et de rafraîchissement) / (prix du bien + frais de notaire + travaux à l’achat) constitue un indicateur précis et objectif pour mesurer la performance d’un investissement. En effet, le futur investisseur doit intégrer de nombreux paramètres pour calculer la rentabilité d’un investissement. Et au regard de son poids croissant, il est essentiel de tenir compte du coût de la taxe foncière à ses paramètres de décision.

1. Le poids de la taxe foncière

L’impact de la taxe foncière est en effet susceptible de réduire la rentabilité locative d’un investissement locatif. D’après les chiffres de l’Observatoire national des taxes foncières sur les propriétés bâties de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), publiés en octobre 2021, l’ensemble des propriétaires immobiliers ont payé 35,3 milliards d’euros de taxe foncière sur les propriétés bâties en 2020.

Cette somme représente un peu plus d’un tiers des recettes fiscales directes des collectivités locales et se trouve en nette augmentation (+ 16% en 10 ans). La hausse s’explique par la progression des taux mais aussi par celle des bases d’imposition, qu’il s’agisse de nouvelles constructions ou de revalorisation des valeurs locatives à la suite de travaux, etc.

A noter : le propriétaire bailleur a la possibilité de déduire fiscalement le montant de la taxe (hors TEOM) de ses revenus fonciers, réduisant le poids de l’impôt sur la rentabilité de son investissement.

2. Des (lourdes) taxations additionnelles

En outre, d’autres taxes sont collectées en même temps que la taxe foncière et viennent alourdir la facture fiscale. Elles figurent sur l’avis d’imposition de taxe foncière. Il s’agit tout d’abord de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui peut avoir été instituée par la commune ou l’intercommunalité.

A noter : le propriétaire bailleur est en droit de demander le remboursement de la TEOM à son locataire.

Dans les deux tiers des communes françaises, les propriétés bâties font également l’objet d’une taxe spéciale d’équipement (TSE), destinée à financer un établissement public foncier local ou d’État.

Par exemple, depuis 2011, en Île-de-France, les propriétaires doivent s’acquitter d’une TSE au profit de la société du Grand Paris, l’établissement public chargé de développer le réseau de transport du Grand Paris.

S’y ajoute, depuis 2015, une taxe additionnelle spéciale annuelle (TASA) pour le financement des transports en commun. Depuis 2015 également, les propriétaires peuvent en outre être assujettis à une taxe GEMAPI, collectée au profit d’intercommunalités exerçant une compétence en matière de gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations.

Image secondaire de l'article sur la taxe foncière

3. Et demain ?

Le principe d’une révision générale des valeurs des locaux d’habitation en 2026 a été acté par la loi de Finances pour 2020.

Le mode de calcul des valeurs locatives sera simplifié, notamment par l’abandon de la notion de local de référence qui date des années 70 et grâce à la mise en place d’une nouvelle grille tarifaire. La révision des bases locatives entrainera nécessairement des transferts de charges. Le futur acquéreur devra donc également s’intéresser à la valorisation actuelle de la base locative du bien immobilier, afin de vérifier si elle est susceptible d’être réévaluée à la hausse ou à la baisse dans le cadre de la réforme.

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Édition Septembre 2021

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