Le poids de la taxe foncière va croissant. Les communes où le taux de taxe foncière est relativement faible affichent un meilleur taux de rendement net locatif. Dans sa stratégie d’investissement, le porteur de projet doit intégrer la nouvelle donne de la réforme.
La rentabilité brute, calculée en divisant le loyer annuel par le prix du bien, est un ratio simple à établir. Elle est utile pour évaluer rapidement des projets d’investissement. La rentabilité locative nette est le seul indicateur précis et objectif pour évaluer la performance d’un investissement immobilier. La rentabilité nette se calcule en soustrayant les charges, la taxe foncière et le coût annualisé des travaux de ravalement et de rafraîchissement du loyer annuel. Ce montant est ensuite divisé par la somme du prix du bien, des frais de notaire et des travaux à l’achat. Ainsi, cette méthode permet d’obtenir une mesure précise de la performance d’un investissement immobilier. En effet, le futur investisseur doit intégrer de nombreux paramètres pour calculer la rentabilité d’un investissement. Et au regard de son poids croissant, il est essentiel de tenir compte du coût de la taxe foncière à ses paramètres de décision.
1. Le poids de la taxe foncière
L’impact de la taxe foncière est en effet susceptible de réduire la rentabilité locative d’un investissement locatif. D’après les chiffres de l’Observatoire national des taxes foncières sur les propriétés bâties de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), publiés en octobre 2021, l’ensemble des propriétaires immobiliers ont payé 35,3 milliards d’euros de taxe foncière sur les propriétés bâties en 2020.
Cette somme représente un peu plus d’un tiers des recettes fiscales directes des collectivités locales et se trouve en nette augmentation (+ 16% en 10 ans). La hausse s’explique par l’augmentation des taux et des bases d’imposition. Cela concerne tant les nouvelles constructions que la revalorisation des valeurs locatives suite à des travaux.
A noter : Le propriétaire-bailleur peut déduire fiscalement le montant de la taxe (hors TEOM) de ses revenus fonciers. Cela permet de réduire l’impact de l’impôt sur la rentabilité de son investissement.
2. Des (lourdes) taxations additionnelles
En outre, d’autres taxes sont collectées en même temps que la taxe foncière et viennent alourdir la facture fiscale. Elles figurent sur l’avis d’imposition de taxe foncière. Il s’agit tout d’abord de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui peut avoir été instituée par la commune ou l’intercommunalité.
A noter : le propriétaire bailleur est en droit de demander le remboursement de la TEOM à son locataire.
Dans les deux tiers des communes françaises, les propriétés bâties font également l’objet d’une taxe spéciale d’équipement (TSE), destinée à financer un établissement public foncier local ou d’État.
Par exemple, depuis 2011, en Île-de-France, les propriétaires doivent s’acquitter d’une TSE au profit de la société du Grand Paris, l’établissement public chargé de développer le réseau de transport du Grand Paris.
S’y ajoute, depuis 2015, une taxe additionnelle spéciale annuelle (TASA) pour le financement des transports en commun. Depuis 2015 également, les propriétaires peuvent en outre être assujettis à une taxe GEMAPI, collectée au profit d’intercommunalités exerçant une compétence en matière de gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations.
3. Et demain ?
Le principe d’une révision générale des valeurs des locaux d’habitation en 2026 a été acté par la loi de Finances pour 2020.
Le mode de calcul des valeurs locatives sera simplifié. Cela passe par l’abandon de la notion de local de référence des années 70. Cette réforme a pour but de moderniser le système. Une nouvelle grille tarifaire facilitera également le processus. La révision des bases locatives entraînera des transferts de charges. Le futur acquéreur devra s’intéresser à la valorisation actuelle de la base locative. Il doit vérifier si celle-ci sera réévaluée à la hausse ou à la baisse.
