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Pinel : le bon timing

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Article rédigé par Jonathan Eveno Associé - Administrateur des ventes jonathan-eveno-portrait

Il est encore temps d’investir dans le dispositif fiscal Pinel en bénéficiant d’une réduction d’impôt optimale.

Réduire le montant de son impôt sur le revenu en investissant dans la pierre : c’est la promesse séduisante du dispositif Pinel, un mécanisme de soutien à l’offre locative privée intermédiaire.

1. Une vente sur deux dans le neuf

Instauré en 2014 en remplacement du décrié Duflot, le dispositif est jugé si attractif par les investisseurs que, d’après les chiffres de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l’environnement et du développement durable – un service d’inspection du ministère de la Transition écologique – sur le marché de l’immobilier neuf, une vente d’appartement sur deux s’est effectuée dans l’objectif d’en profiter en 2019. L’investisseur en Pinel bénéficie en effet d’une réduction d’impôt généreuse calculée sur le prix de revient du logement neuf.

2. Une réduction d’impôt confortable

La réduction d’impôt est calculée sur le prix dit « de revient » correspondant au prix de l’appartement augmenté des frais d’acquisition du notaire.

Ce logement devra se situer dans une zone géographique éligible : le législateur a réparti les communes françaises selon la tension du marché immobilier et a retenu au bénéfice de la réduction Pinel uniquement celles présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande. Il s’agira donc des zones Abis, A et B1 excluant dès lors une grande partie du territoire.

Également, le bien neuf sélectionné devra désormais être compris dans des bâtiments d’habitation collectifs (depuis le 1er janvier 2021, vous ne pouvez plus acquérir une maison et bénéficier du dispositif Pinel) en respectant des normes de performances énergétiques très strictes. L’Etat a souhaité ainsi renouveler le parc immobilier locatif par des logements économiques, éco-responsables, bien loin de certaines « passoires énergétiques ».

L’investisseur doit prendre un engagement de location, dont la durée va conditionner le taux de la réduction d’impôt, entre 6 et 9 ans avec la possibilité de proroger jusqu’à 12 ans.

Enfin, les loyers et les ressources des locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds, fixés annuellement par décret.

En contrepartie, si ces conditions sont respectées, l’investissement Pinel offre une réduction d’impôt de :

  • 12% pour un engagement de louer pendant 6 ans ;
  • 18% pour un engagement de 9 ans ;
  • 21% pour le logement qu’on s’engagera à louer sur 12 ans

La durée d’engagement initiale peut être prolongée. Ainsi, le propriétaire bailleur qui a opté pour un engagement de 6 ans pour renouveler deux fois son engagement pour 3 années supplémentaires, et augmenter le taux de réduction.

3. Un avantage fiscal plafonné…

L’effet levier de l’emprunt immobilier conjugué à la réduction d’impôt permet à l’investisseur de réaliser un investissement particulièrement rentable. Le calcul de la réduction d’impôt s’opère toutefois dans la limite d’un double plafond. L’investissement est limité à 300.000 euros par an. Et le prix au m2 est limité à 5.500 euros, quelle que soit la zone où est situé le logement.

En outre, le dispositif entre dans le plafond annuel global des niches fiscales de 10.000 euros par foyer. Ce dispositif de défiscalisation devait prendre fin le 31 décembre 2020. Il a cependant été prorogé jusqu’au 31 décembre 2024.

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4. … et progressivement raboté

Toutefois, l’avantage fiscal attaché au Pinel va être progressivement réduit pour les investissements réalisés en 2023 puis en 2024.

  • En présence d’un engagement de location de 6 ans, le taux actuel de 12% sera de 10,5% en 2023 et de 9% en 2024. En cas de prorogation triennale, le taux de 6% passera à 4,5 puis 3% en 2023 et 2024, et en cas de seconde prorogation, le taux de 3% sera ramené à 2,5 puis 2%.
  • En présence d’un engagement initial de 9 ans, le taux de 18 % passera à 15 puis 12 % en 2023 et 2024 ; en cas de prorogation triennale, le taux de 3% sera de 2,5 puis 2%.

Seule exception à ce coup de rabot : les bâtiments situés dans les quartiers prioritaires de la ville ou qui satisfont des normes environnementales exemplaires.

5. Dernière ligne droite pour investir

L’avantage fiscal constitue la motivation principale de 80% des investisseurs d’après les constatations de l’IGF de 2019. Les particuliers qui désirent utiliser pleinement ses avantages fiscaux, aux taux actuels, doivent donc réaliser leurs investissements en 2021, seule année de certitude sur le taux de réduction. En effet, certains parlent déjà de possible d’un coup de rabot complémentaire lors de la prochaine loi de finances.

Un timing assez serré pour identifier le bien immobilier qui conviendra dans un contexte de marché où l’offre de biens neufs s’est fortement réduite en raison notamment de la pandémie mondiale. L’accompagnement d’un professionnel semble dès lors pertinent pour déterminer l’intérêt du dispositif Pinel pour tel ou tel investisseur, sélectionner un appartement éligible et monter un financement bancaire optimal.

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Édition mai 2020

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