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Vente de la résidence principale : l’exonération sous conditions

Visuel principal de l'article sur la Vente de la résidence Residence Principale et l'Exoneration
Article rédigé par Jonathan Eveno Associé - Administrateur des ventes jonathan-eveno-portrait

La plus-value réalisée par un contribuable qui cède sa résidence principale est exonérée d’impôt sur le revenu. Pour cette raison, elle fait l’objet d’une attention particulière de l’administration fiscale qui vérifie que les conditions de cette faveur sont bien réunies.

Le propriétaire qui vend le bien qu’il définit comme son domicile bénéficie d’une exonération de taxe et de prélèvements sociaux sur la plus-value ainsi dégagée. Compte tenu de l’enjeu, l’administration fiscale vérifie que le bien constitue assurément la résidence principale du cédant. Dans cette matière, tout est affaire de circonstances, en témoigne une jurisprudence fournie sur le sujet.

1. Une résidence habituelle et effective

Pour que l’immeuble revête bien la qualité de résidence principale, le cédant doit en avoir eu la jouissance continue jusqu’à sa vente. Elle correspond au lieu où le contribuable demeure habituellement pendant la majeure partie de l’année. Une utilisation temporaire d’un logement n’est pas considérée comme suffisante.

L’exonération est notamment refusée lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente, pour les besoins de cette dernière, voire dans le seul objectif d’échapper à l’impôt. Les juges ont également refusé la qualification de résidence principale au contribuable qui donne son bien en agence pour des locations de courte durée et qui ne l’occupe que par périodes limitées.

2. L’importance des consommations énergétiques

Pour contrôler cette situation de fait, l’administration fiscale s’appuie essentiellement sur les factures d’énergie produites par le contribuable (eau, électricité). Lorsque le contribuable possède plusieurs biens dans lequel il séjourne régulièrement, ces factures sont déterminantes pour juger lequel d’entre eux constitue réellement sa résidence principale.

En revanche, les attestations de proches, un avis d’imposition de taxe foncière ou encore la souscription de contrats d’assurance ne peuvent constituer des éléments probants pour retenir la qualification, selon l’avis récurrent des juges.

3. Une tolérance pour les logements vacants

Autre point de vigilance : le logement doit constituer la résidence principale du cédant au jour de la cession. Cependant, l’administration fait preuve de tolérance et admet qu’un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour. Encore faut-il que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers, et que le délai d’inoccupation du bien soit considéré comme « normal » par Bercy.

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4. Un délai normal

Comment apprécier cette notion de délai normal ? La doxa administrative n’a fixé aucun délai maximum pour la réalisation d’une vente immobilière. Elle s’est bornée à préciser que dans un contexte économique classique, le délai d’une année constitue en principe un délai habituel pour finaliser une vente.

Si la période qui s’est écoulée entre le départ du cédant et la vente est plus long, l’administration fiscale doit tenir compte de toutes les circonstances de l’opération : conditions locales du marché immobilier, prix demandé, caractéristiques particulières du bien cédé et diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien. Elle regardera par exemple si le propriétaire a passé des annonces dans la presse et/ou accompli des démarches auprès d’agences immobilières.

Ainsi, un délai de 18 mois pour vendre deux biens immobiliers dans les Landes vient d’être jugé comme normal au regard de la date du mandat donné à l’agence et de la date de la signature du compromis, par la Cour administrative d’appel de Bordeaux en mai 2021. En revanche, les juges de Marseille ont considéré en février dernier qu’un délai de 2 ans ne se
justifie pas pour vendre une villa située à Fréjus dans laquelle le propriétaire a initié des travaux dont il ne démontre pas l’utilité pour en accélérer la cession.

À noter

Pour ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale mais qui possèdent une résidence secondaire, il existe un cas d’exonération de taxe sur la plus-value dès lors que trois conditions complémentaires sont réunies :

  • Première vente d’une résidence secondaire ;
  • Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre ans précédent cette vente ;
  • Utiliser dans les 2 ans le produit de la vente pour l’acquisition de sa résidence principale.

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Édition mai 2020

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