L’intention spéculative du vendeur de biens immobiliers ainsi que le caractère habituel des opérations d’achat et de revente peuvent conduire l’administration fiscale à constater une activité de marchand de biens. Conséquence : la vente est alors soumise à la TVA et la plus-value ne bénéficie plus du régime des vendeurs particuliers.
Les propriétaires qui arbitrent leur patrimoine immobilier en achetant et revendant leurs biens doivent veiller à ne pas se livrer à une activité de marchand de biens à leur insu, statut susceptible de s’appliquer sans que l’activité soit nécessairement exercée à titre professionnel, ni même à titre principal.
L’administration fiscale n’hésite alors pas à en tirer les conséquences fiscales.
1. Une activité commerciale
L’activité de marchand de biens est une activité commerciale définie par la loi.
Par le Code de commerce tout d’abord qui vise l’achat de biens immeubles aux fins de les revendre.
Puis par la loi fiscale qui prévoit qu’au regard de l’impôt sur le revenu, revêtent le caractère de revenus commerciaux les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui achètent en leur nom en vue de les revendre des immeubles ou qui achètent des biens immobiliers en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments puis de les vendre en bloc ou par locaux.
Cela s’appliquera à la double condition que les opérations présentent un caractère habituel et procèdent d’une intention spéculative.
2. L’habitude et l’intention spéculative
L’habitude s’apprécie au regard de la pluralité des ventes réalisées dans le cadre d’une même opération, ou de l’activité (passée et/ou présente) du vendeur.
Pour l’application de ce régime, il n’est pas nécessaire que l’activité de marchands de biens soit exercée à titre professionnel ni même à titre principal.
Quant à l’intention spéculative, elle sera analysée par l’administration au moment de l’acquisition sur les motivations de l’acheteur.
3. Une fiscalité professionnelle
Sur le plan fiscal, la qualification de marchand de biens emporte deux conséquences.
Tout d’abord, les ventes sont alors obligatoirement soumises à la TVA, sur la marge réalisée par le vendeur.
La seconde est que la plus-value relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela signifie qu’elle est imposable au barème progressif de l’impôt sur le revenu, contrairement à la plus-value des particuliers qui est soumise au taux forfaitaire de 19%, après abattement pour durée de détention.
En revanche, la vente réalisée par un marchand de biens est quant à elle exonérée des droits de mutation si elle intervient dans les 5 ans qui suivent son achat.
4. La requalification
À l’occasion d’un contentieux fiscal, une jurisprudence récente a rappelé les critères permettant à l’administration fiscale de qualifier une série d’achats et de reventes de biens immobiliers en activité de marchand de biens.
En avril 2010 et février 2011, Monsieur et Madame X avaient acquis deux terrains situés dans la même commune, qu’ils ont revendus respectivement en août 2010 et en mars 2011.
Préalablement à l’acquisition, ils avaient déposé pour chaque terrain une demande de permis de construire portant sur l’édification d’une maison d’habitation. Les travaux avaient même débuté en septembre 2009 et en juin 2010. Ayant trouvé des acquéreurs pour les habitations, ils avaient conclu avec ceux-ci des compromis de vente dès février 2010, puis ils avaient acquis la propriété des terrains avant de les vendre aux acquéreurs avec lesquels ils s’étaient contractuellement engagés.
Le couple avait spontanément déclaré les plus-values correspondantes qui ont été soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers. À la suite d’un contrôle fiscal sur les années 2010 à 2012, les services fiscaux ont estimé que les intéressés s’étaient livrés à une activité de marchand de biens à raison de ces opérations d’achat et de revente. Elles devaient donc être soumises à la TVA et la plus-value devait être imposée en tant que plus-value professionnelle dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les suppléments d’impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux et de TVA, augmentés des pénalités, s’élevaient à 80.904 euros.
Après un échec en première instance, le couple s’est vu refuser leur demande en décharge en appel, la cour administrative d’appel de Douai ayant également conclu à l’activité de marchands de biens (CAA Douai, 18 juin 2020, n°18DA00359). En l’occurrence, les juges ont considéré que les deux opérations d’achat présentaient un caractère habituel ; d’autant que le couple détient l’intégralité du capital d’une SARL qui exerce l’activité de marchand de biens, de lotisseur et de promoteur immobilier.
Les juges ont également constaté l’intention spéculative, du fait des courts laps de temps séparant l’acquisition des terrains (un peu plus de quatre mois pour l’un et 7 jours pour l’autre). En outre, le couple n’ont pas pu apporter la preuve de leur intention de donner les deux maisons en location.
Les points clés à retenir
- L’activité d’achat et de revente d’un bien immobilier par un particulier n’implique pas automatiquement la qualification en marchand de biens ;
- L’activité de marchand de biens est strictement encadrée par la loi ;
- L’administration fiscale surveille ce type d’opérations qui génèrent souvent des fraudes ;
- N’hésitez pas à prendre conseil auprès de professionnels : avocat, notaire, comptable et conseiller patrimonial
