La propriété d’un terrain non constructible s’accompagne de charges. Sa cession est susceptible de générer une plus-value, qui sera nettement majorée si le statut juridique du bien est amené à évoluer.
C’est un petit terrain sablonneux entre champs et haies aux confins de l’Orne et du Calvados. Ses plus vieux propriétaires ont plus de 90 ans, les plus jeunes une petite trentaine. Le bien, non agricole, est passé de génération en génération, transmis par donation ou héritage. En 2021, ils ne sont pas moins d’une quinzaine d’oncles et de cousins à posséder ce bien en indivision : un terrain non constructible. Certes, le bien est loué à un exploitant local et il prend lentement de la valeur au fil des années, mais la situation n’est pas si simple. Les uns veulent vendre le terrain pour se débarrasser d’un bien qui ne rapporte presque rien et coûte un peu, les loyers ne parvenant pas à neutraliser les impôts fonciers dûs. Les autres parient sur la chance : si le terrain devient constructible, c’est le jackpot assuré, affirment-ils.
1. Le PLU, un élément clé
Ces derniers n’ont pas complètement tort. C’est le Plan local d’urbanisme (PLU), ou autre document faisant autorité comme une carte communale, qui détermine si un terrain est constructible. Un terrain est constructible s’il est classé en zone U (urbaine) ou AU (à urbaniser) du plan. En fonction de la politique d’urbanisme de l’équipe municipale, le PLU peut être amené à évoluer. Et, il est tout à fait possible qu’un terrain inconstructible passe en zone constructible.
Une fois ce critère juridique rempli, il faudra également rendre le terrain constructible d’un point de vue technique, c’est-à-dire créer une voie d’accès, prévoir de raccorder le bien aux réseaux de distribution de la commune (eau, gaz, électricité). Or, ces travaux de viabilisation peuvent s’avérer coûteux. Il en est de même pour l’assainissement du terrain.
2. Conserver le bien ?
Conserver le bien a effectivement un coût, ne serait-ce que fiscal. Les propriétaires doivent s’acquitter chaque année de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFNB). Sa base d’imposition est constituée de la valeur locative cadastrale, laquelle résulte d’un tarif d’évaluation établi par chaque commune par nature de culture ou de propriété. Des exonérations partielles ou totales sont possibles. Dans tous les cas, l’impôt est établi pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’imposition. En cas de cession ou de donation dans l’année, la TFNB reste due. En outre, les revenus éventuels sont soumis à l’impôt sur le revenu.
Certes, les gains à venir seront diminués de ces futures dépenses, mais le prix d’un terrain devenu constructible peut être multiplié par 20 dans certaines régions !
3. Céder un terrain non constructible
La solution la plus sage serait-elle de céder le bien dès maintenant ?
Le prix d’un terrain non constructible varie en fonction de sa superficie et de son emplacement géographique, de la zone dans laquelle il est situé : zone forestière, zone naturelle ou encore zone à urbaniser ou zone agricole.
D’autres paramètres peuvent influer sur le prix : la proximité du terrain avec une zone constructible, la possibilité de le diviser en parcelles, le relief du bien, la nature du sol, … N’y a-t-il aucun attrait à posséder une forêt ou un terrain qui aurait une pleine vue sur la mer ?
Exemples :
En Normandie, un terrain de 5.000 m2 près de Honfleur, non constructible et non viabilisé mais pourvu d’une citerne d’eau et de trois petits chalets sans fondation peut se vendre plus de 60.000 euros.
En revanche, dans le Bordelais, un terrain forestier (pins) de 20.000 m2, pourvu d’un terrain de tennis en terre battue en bon état se vend moins de 15.000 euros.
