Avec le bail réel solidaire (BRS) qui repose sur la dissociation du foncier et de la construction, les ménages aux revenus modestes peuvent acheter leur résidence principale 30 à 50 % moins cher.
Le prix du foncier est identifié comme étant le principal obstacle à l’accession à la propriété des ménages : il représente jusqu’à 50% du prix d’un logement neuf ou ancien dans les agglomérations en zone tendue. Pour le neutraliser, les pouvoirs publics ont importé une technique bien éprouvée des communities land trusts aux États-Unis, au Canada, en Grande Bretagne et en Belgique qui consiste à dissocier le foncier (le terrain) et le bâti (la construction).
1. Acheter les murs et louer le terrain
Cette technique juridique innovante a été introduite en France en 2016 sous le nom de « bail réel solidaire » (BRS). Dans ce schéma, les ménages achètent les murs et « louent » le terrain à son propriétaire, un Organisme de foncier solidaire (OFS). Ces organismes sans but lucratif, coopératives, bailleurs HLM et municipalités – sont agréés par le préfet de région et ont pour objet d’acquérir et de gérer des terrains, d’y faire construire des immeubles afin de constituer un parc de logements à destination des ménages modestes.
Le bail du terrain est signé pour une durée comprise entre 18 à 99 ans. Il peut être reconduit (ou « rechargé ») à chaque fois que les murs changent de propriétaire, à la faveur d’une vente, d’une succession ou d’une donation. Ainsi, la valeur du bien est maintenue à l’approche de l’échéance initiale du bail. Les ménages versent une redevance d’occupation qui varie, selon la commune où est situé le bien, de quelques centimes jusqu’à 5 euros par mois.
2. Quelles conditions pour en profiter ?
Le BRS est dédié à l’acquisition de la résidence principale des ménages dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. Ceux-ci correspondent aux plafonds applicables pour l’obtention d’un prêt social location accession (PSLA) et qui est mis à jour chaque année.
A partir de là, l’acquéreur profitera d’une décote par rapport à une acquisition classique qui s’élève en moyenne à 30% ! Le futur propriétaire achètera un bien neuf, respectant les dernières normes notamment relatives aux économies d’énergie (un fort impact sur les factures), il pourra bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5% dans certaines zones, il obtiendra un financement avantageux avec le prêt à taux zéro.
Ainsi, le premier BRS parisien, réalisé dans le 14e arrondissement sur le site de l’ancien l’hôpital Saint-Vincent-de-Paul, propose des appartements à 5.175 euros TTC par mètre carré, contre 10.712 euros en moyenne, tous types de biens confondus selon MeilleursAgents en janvier 2022.
Le dispositif est récent et ses réalisations encore peu nombreuses mais, selon l’association Foncier solidaire de France, fin 2025, 10.000 logements seront livrés en BRS par 71 OFS agréés.
3. Quelle valeur patrimoniale ?
Le bail réel solidaire revêt une valeur patrimoniale bien que des garde-fous aient été mis en place pour éviter toute spéculation.
Tout d’abord, l’acquéreur-preneur doit occuper le bien à titre de résidence principale. Il ne lui est donc pas possible de le louer et d’en tirer des loyers. Ensuite, si l’acquéreur peut vendre le bien ou le transmettre par donation ou succession, le prix de vente est encadré : il correspond au prix initial majoré de l’indice de référence des loyers (le logement prend de la valeur, même si cette plus-value reste cantonnée).
Dans tous les cas, le successeur devra être lui-même agréé par l’OFS en étant éligible au dispositif au regard des conditions de ressources.
Conservant ainsi une valeur, l’outil patrimonial du BRS est assuré. Le propriétaire en remboursant son prêt chaque mois se constitue au fur et à mesure un capital qui pourra lui servir d’apport lorsqu’il souhaitera acquérir un nouveau logement.
Enfin, lorsqu’ils reçoivent un bien « BRS » par succession, les héritiers du preneur bénéficient d’un bail d’une durée identique à celle prévue dans le bail initial. Si ces derniers ne sont pas éligibles en raison de leur niveau de ressources, ils doivent trouver un repreneur dans le délai d’un an à compter du décès et percevront le fruit de la vente. À défaut, le bail est résilié et les héritiers sont indemnisés de leurs droits immobiliers par l’OFS.
A noter : ces conditions d’éligibilité ne sont pas opposables au conjoint survivant, quel que soit le régime matrimonial, ni au partenaire d’un pacte civil de solidarité.
4. Ce qu’il faut retenir du bail réel solidaire (BRS)
Permettre aux ménages d’acquérir un logement plutôt que de rester locataires, leur permettre de rester dans une ville où les prix sont très élevés, leur assurer de conserver une valeur patrimoniale transmissible et de capitaliser pour l’avenir, autant d’objectifs qui semblent pouvoir être atteints grâce à ce nouveau dispositif.
