Après la disparition programmée du dispositif Pinel, les pouvoirs publics réfléchissent aux mesures à prendre pour maintenir un soutien de la construction neuve de logements intermédiaires à loyer modéré. Les particuliers seraient alors incités à investir sans avantage fiscal via la « pierre-papier ».
À quelques mois de la fin du dispositif Pinel, un rapport remis au Gouvernement le 14 juin par l’Inspection Générales des Finances (IGF) et le Conseil général de l’Environnement et du Développement durable (CGEDD) fait le point sur les pistes de réflexions actuelles pour prendre le relais du dispositif Pinel.
1. Un mécanisme fiscal
Pour mémoire, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt généreuse calculée sur le prix d’achat d’un logement neuf (ou d’un logement réhabilité pour atteindre les performances équivalentes du neuf). La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition des logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs et construits dans des zones tendues.
Elle est conditionnée à un engagement de mise en location pris par l’investisseur et au respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Le calcul de cette réduction d’impôt s’opère dans la limite d’un double plafond. L’investissement est limité à 300.000 euros par an. Et le prix au m2 est limité à 5.500 euros, ce quelque soit la zone où est situé le logement acheté.
En outre, le dispositif de défiscalisation Pinel entre dans le plafonnement global des niches fiscales fixé à 10.000 euros par an.
2. Pinel : chronique d’une fin annoncée
Le dispositif devait prendre fin le 31 décembre 2020. Conformément aux souhaits des professionnels de l’immobilier, il a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2024 par la loi de Finances pour 2021. Ses avantages fiscaux seront progressivement réduits en 2023 puis en 2024, à l‘exception des biens situés dans les quartiers prioritaires de la ville ou satisfaisant des normes environnementales exemplaires.
Objet de critiques depuis plusieurs années, le précédent rapport de l’IGF et du CGEDD publié fin 2019 avait mis en évidence le coût important de l’incitation fiscale pour l’État (environ 2 milliards d’euros) et son impact très relatif sur les prix des loyers.
3. Un dispositif plébiscité par les investisseurs
Pourtant, le « Pinel » est jugé si attractif par les investisseurs qu’une vente d’appartement neuf sur deux s’effectue dans ce cadre. Comment dans ces conditions préparer l’après ? Certaines instances préconisent de passer le relais de l’investissement dans l’habitat intermédiaire – qui permet aux classes moyennes de se loger dans le parc privé à des prix réduits par rapport au marché – aux investisseurs institutionnels. Ceux-ci réaliseraient l’acquisition « en bloc » – une quote-part importante des logements disponibles voire dans son intégralité – de programmes immobiliers neufs afin de les proposer à la location.
Sous réserve de capacités de production adéquates, ce passage de relais permettrait, selon certaines projections à conforter, de produire chaque année 50.000 logements intermédiaires.
4. Des solutions à trouver
Premier challenge, il faudra trouver suffisamment de terrains constructibles à un prix permettant de conjuguer le montant des loyers futurs, le rendement souhaité par les investisseurs et les coûts de production.
À ce défi s’ajoutera une difficulté de taille : la réticence des communes à accorder des permis de construire pour ce type de programmes car ils sont exonérés de taxe foncière pour une durée de 20 ans.
Pour lever ce frein fiscal, un rapport propose de transformer l’exonération de taxe foncière supportée par les communes en crédit d’impôt supporté par l’État. Un dispositif qui pourrait être testé pendant deux ans avant d’être pérennisé.
Par ailleurs, il ne faut pas négliger l’attrait du contribuable qui souhaite pouvoir investir et se créer un patrimoine.
Ainsi, pour flécher efficacement l’épargne des ménages vers ce nouveau type de programmes, des véhicules de type OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) pourraient être utilisés, avec un rendement attractif mais sans avantage fiscal à la clé.
Les investisseurs particuliers seront-ils cependant convaincus d’un développement patrimonial grâce à la « pierre-papier » ?
