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Immobilier

Guide de survie à l’usage des investisseurs locatifs

Image d'illustration du guide de survie pour l'investisseur en locatif
Article rédigé par Jonathan Eveno Associé - Administrateur des ventes jonathan-eveno-portrait

Si « investir dans le locatif » figure parmi vos bonnes résolutions pour 2018, c’est parce qu’ainsi, vous vous assurerez des revenus réguliers, préparerez votre retraite, défiscaliserez ou encore vous constituerez progressivement un patrimoine immobilier… Seulement voilà, vous ne savez pas comment vous y prendre… Pas de panique, voici la marche à suivre pour optimiser vos chances de réussir votre investissement locatif.

Pour réussir votre investissement locatif, vous devrez…

1. Calculer votre budget

Avant de vous lancer dans l’acquisition d’un logement en vue de le louer, il est important que vous sachiez de combien vous disposez. Pour déterminer votre budget, vous devrez répondre à deux questions.

> Tout d’abord, disposez-vous d’un apport personnel (revente d’un bien, héritage, épargne, etc.) ? Si vous passez par une banque pour financer votre projet (ce qui est le cas dans 80 % des transactions immobilières), il vous sera souvent demandé de verser, au moment de signer l’acte de vente, une somme pouvant correspondre aux Frais de Notaires. Plus l’apport est important plus la banque sera encline à vous prêter la somme que vous demandez. Et à revoir ses taux à la baisse.

> D’autre part, quelle est votre capacité d’emprunt ? La somme d’argent que la banque consentira à vous prêter dépendra de plusieurs éléments : vos revenus, votre niveau d’endettement, vos loyers (si vous êtes vous-même locataire), le montant de vos mensualités (si vous remboursez déjà un emprunt), vos charges, la durée du prêt, etc.

Bon à savoir

Si votre taux d’endettement dépasse 33 %, il est probable que la banque ne vous suive pas dans votre projet d’investissement locatif.

2. Sélectionner un support d’investissement adapté

Parce qu’il n’y a pas « un » mais « des » investissements locatifs, vous allez devoir choisir celui qui répond au plus grand nombre de vos attentes. Souhaitez-vous acquérir un bien neuf (plus cher à l’achat mais des frais de notaire réduits, pas de travaux à prévoir et des dépenses énergétiques encadrées) ou ancien (moins cher au m² mais des charges/frais de notaires plus élevés et des avantages fiscaux en moins grand nombre que dans le neuf) ? Un logement ou un parking ? Investir dans un Fonds Commun de Placement Immobilier (FCPI) ou dans un local commercial ? Faire l’acquisition d’un logement en vue de le louer « meublé » ou « vide » (la location « vide » offre une meilleure rentabilité et permet de profiter d’avantages fiscaux spécifiques). En Pinel (idéal pour défiscaliser) ou en résidences de services (vous n’aurez alors pas à vous soucier de la gestion locative de votre investissement) ? Pour vous aider à faire le bon, choix, n’hésitez pas à demander conseil auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine. Son expertise lui permettra de vous orienter vers un bien qui s’intégrera parfaitement dans votre stratégie patrimoniale.

3. Partir en quête d’un bien correspondant à votre projet

Lorsque vous entreprendrez vos recherches immobilières, prenez soin de scruter certains points précis. Il en va de la rentabilité de votre investissement. Sans pour autant vous lancer dans une véritable étude de marché, assurez-vous que le bien que vous envisagez d’acheter se trouve dans un secteur caractérisé par une forte demande locative.

En termes d’investissement locatif, la localisation du bien est primordiale. Le quartier est-il bien desservi par les transports ? Y a-t-il des écoles et des commerces à proximité ? Mais si le bien est situé dans un quartier prisé, son coût (élevé) à l’achat pourrait bien rogner la rentabilité de votre investissement. Au contraire, investir dans un quartier plus populaire devrait vous permettre d’équilibrer les mensualités que vous verserez et les loyers que vous percevrez.

Bon à savoir

  • Voyez grand ! Si les étudiants restent une cible privilégiée pour les investisseurs locatifs, ils semblent se tourner de plus en plus vers la colocation. S’il est grand et peut être partagé entre plusieurs colocataires, un appartement pourra parfois être préféré à un petit studio.
  • Pensez aussi à estimer vos revenus locatifs (ne vous montrez pas trop gourmand lorsque vous fixerez le montant du loyer), à calculer vos charges, à vous assurer de la rentabilité de l’opération et à envisager les possibilité de revente.

4. Opter pour une fiscalité pour vos revenus locatifs

Selon que le logement dont vous aurez fait l’acquisition sera loué « vide » ou « meublé », les revenus que vous percevrez seront assimilés à des revenus fonciers ou à des bénéfices industriels et commerciaux. La distinction est importante. En effet, dans le cadre du régime « micro BIC », vous pourrez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ces revenus. Voire déduire vos charges réelles de vos revenus locatifs et amortir votre investissement en optant pour le régime « réel » d’imposition. Encore une fois, pour vous aider à choisir la fiscalité la plus adaptée, sollicitez l’expertise d’un conseiller en gestion de patrimoine.

5. Trouver un financement

Sauf à ce que vous disposiez des fonds suffisants pour acheter comptant, vous serez vraisemblablement amené à souscrire un prêt immobilier afin de financer votre acquisition. Pour optimiser la rentabilité de votre investissement, il vous faudra alors opter pour un prêt dont la durée soit adaptée à votre projet. Échelonner votre prêt sur une durée courte vous permettra de profiter de taux avantageux mais fera gonfler les mensualités. Et votre trésorerie risquera alors d’être impactée. Au contraire, opter pour une durée comprise entre 20 et 30 ans fera baisser les mensualités mais fera grimper le taux d’intérêt. À vous de trouver le juste milieu !

Bon à savoir

Pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif, tâchez d’obtenir de votre banquier qu’il accepte de :

  • vous faire cadeau des pénalités dues en cas de remboursement anticipé.
  • vous accorder une franchise jusqu’à la livraison.

Et si vous ne vous sentez pas l’âme d’un négociateur, chargez un courtier de négocier pour vous. Il pourra vous faire profiter de conditions avantageuses.


Les points clés à retenir

  • Ce n’est pas parce que les taux d’intérêt sont bas que vous devez acheter tout et n’importe quoi : un investissement locatif ne s’improvise pas !
  • Pour que votre investissement s’inscrive au mieux dans votre stratégie, faites-vous aider (choix du type de bien, fiscalité des revenus, etc.) par un conseiller en gestion patrimoine.

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Édition mai 2020

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