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Île-de-France : un marché de l’immobilier de bureau en mutation

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Article rédigé par Jonathan Eveno Associé - Administrateur des ventes jonathan-eveno-portrait

L’épidémie de Covid-19 constitue un choc pour le marché d’immobilier de bureau en Île-de-France qui doit se ressaisir. Ses fondamentaux solides devraient y contribuer.

À l’heure du télétravail généralisé et d’un net ralentissement des transactions, le marché de l’immobilier de bureau doit se réinventer.

1. L’impact du premier confinement

L’activité locative des bureaux a été durement impactée par le confinement du printemps 2020. Les volumes commercialisés à sa sortie se sont révélés plus faibles qu’espérés. Ainsi, seuls 195.000 m2 ont été pris à bail en Île-de-France au cours du 2ème trimestre 2020, soit une chute de 65% par rapport au 1e. Il s’agit du plus mauvais résultat trimestriel enregistré depuis 20 ans, selon les chiffres du spécialiste de l’immobilier d’entreprise Knight Franck.

L’année avait pourtant très bien commencé, marquée par la prise à bail historique de 125.000 m2 de bureaux à La Défense par Total. Grâce à 7 transactions portant sur un total de 65.000 m2, Paris avait également enregistré de bons résultats sur la même période.

2. Un marché résilient

  • Les volumes : les montants investis ont certes chuté de 48% sur la période de confinement (avant et après). Mais, sur l’année, ces chiffres sont plus lissés grâce aux résultats exceptionnels du premier trimestre 2020 et la finalisation de quelques transactions record pendant le premier confinement. Les fondamentaux du marché restent bons.
  • La vacance : fin juin, en Île-de-France, le taux de vacance était de seulement 5,5%, ce qui reste faible. À Paris, les bureaux vacants sont quant eux rares (2,6%).
  • Les loyers : la crise sanitaire ne s’est pas traduite dans l’évolution des loyers. Le loyer prime (qui représente la valeur moyenne haute des dernières valeurs locatives constatées sur le marché de l’immobilier d’entreprise) a continué d’augmenter pour atteindre 920 euros par m2 par an. Et le loyer moyen en Île-de-France est resté stable sur l’année (415 euros par m2 et par an).

3. Des investissements en baisse

Selon le bilan Immostat, l’indicateur de référence du secteur, les volumes commercialisés durant le 3e trimestre 2020 ont diminué de moitié par rapport aux chiffres enregistrés à la même période en 2019. Le contexte de crise économique et la crainte d’une seconde vague de Covid-19 expliquaient ces chiffres décevants.

Les investisseurs continuent à se détourner de ce marché. Avec seulement 5,2 milliards d’euros investis dans ce secteur, les volumes investis sur le marché de l’immobilier de bureau reculent de 49% sur fond d’incertitudes et d’attentisme.

La mutation des usages de travail, avec notamment le développement du télétravail, participe nécessairement à la transformation du marché. Les entreprises repensent complètement leur stratégie : quelles sont les surfaces réellement nécessaires ? Quels sont les moyens humains et logistiques nécessaires à l’activité ?

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4. Des chiffres à relativiser

La relative absence actuelle des investisseurs étrangers sur le marché contribue à ce recul des sommes investies. Ce recul doit cependant être relativisé dans la mesure où la 2e partie de l’année de référence 2019 a constitué un cru exceptionnel avec 13,5 milliards d’euros.

Sur l’année, ces sommes restent très supérieures à celles investies lors de la crise financière de 2009 (3,7 milliards d’euros). La fin de l’année est généralement une période particulièrement dynamique et le secteur immobilier traditionnellement une valeur refuge.

En conclusion

Les nouvelles mobilités, les nouvelles villes attractives, les nouveaux modes de travail, les crises sanitaire et économique ainsi que l’attentisme des investisseurs mettent le marché de l’immobilier d’entreprise « sous cloche ». L’investisseur particulier qui s’intéresse aux bureaux devra être prudent dans ses choix de SCPI. L’accompagnement d’un professionnel de la gestion patrimoniale semble donc être une précaution de rigueur.

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Édition mai 2020

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