La location en meublé qui connaît un regain de faveur jouit d’un régime fiscal attractif qui participe de la rentabilité de ce type d’investissement.
La crise sanitaire a rebattu les cartes du marché locatif. Face au déclin des locations Airbnb, les bailleurs réinvestissent le marché de la location meublée (classique et gérée en résidence de services). Les mesures prises par les municipalités pour restreindre l’accès aux locations touristiques de courte durée accentuent ce phénomène.
1. La location meublée longue durée progresse
Dans ces conditions, l’offre de biens location meublée « longue durée » est en pleine croissance. La progression s’observe sur l’ensemble du territoire. D’après les chiffres de la plateforme d’annonces immobilières SeLoger, le volume d’annonces de biens meublés a augmenté dans l’ensemble des agglomérations où la location touristique était très répandue. Il a été enregistré des hausses historiques dans des villes comme Bordeaux, Nice ou Paris. À Bordeaux, la hausse sur les mois de juin, juillet et août 2020 atteint même +91% par rapport à 2019. À Nice et Paris, elle est respectivement de +84% et +67% sur la même période.
2. Focus sur la rentabilité
La rentabilité des locations meublées s’avère attractive. Même si ce type de location s’accompagne d’un turn over plus important de ses occupants, ce qui suppose une gestion plus dynamique voire chronophage, le rendement brut d’une location meublée reste plus élevé que celui d’une location nue. En effet, les loyers perçus seront en moyenne supérieurs de 10 à 30 %. Cette rentabilité est en outre dopée par une fiscalité très favorable.
3. Micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50 %
Sur le plan fiscal, les revenus perçus d’une location en meublé de locaux d’habitation entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est réservé aux investisseurs dont les recettes tirées de cette activité sont, d’une part, inférieures à 23.000 euros annuels et, d’autre part, inférieures au montant total des revenus du foyer fiscal.
Le régime « micro-BIC » alors applicable prévoit un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des recettes brutes. L’assiette de l’impôt est donc automatiquement réduite de 50 % mais sans possibilité de déduire quelconque charge. Ce régime est donc particulièrement avantageux notamment pour les contribuables qui n’ont plus de charge d’emprunt.
4. Régime réel : des amortissements conséquents
Au-delà de 72.600 euros, le régime « réel » s’applique obligatoirement. Egalement, pour les contribuables qui enregistrent des frais et charges qui excèdent la moitié des revenus locatifs, il est plus judicieux d’opter pour ce régime fiscal.
Dans ce cadre, le propriétaire peut déduire de ses recettes brutes l’ensemble des frais qu’il supporte : intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, charges de copropriété, réparations, etc.
Surtout, la particularité unique du dispositif consiste en la possibilité pour l’investisseur d’amortir le prix d’achat du bien, des meubles, mais aussi celui des travaux effectués sur ce bien ainsi les frais de notaires et d’agence acquittés lors de son acquisition. Ces amortissements fiscaux vont réduire voire neutraliser la fiscalité sur les loyers perçus par le bailleur.
5. Une fiscalité favorable en cas de plus-values
En cas de revente du bien, les plus-values immobilières sont imposables à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Un abattement vient diminuer l’assiette de la plus-value à partir de la 6e année de détention. Au terme d’un délai de détention de 22 ans, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu. Elle est totalement exonérée de cotisations sociales lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans.
Pour le calcul du montant de la plus-value taxable (prix de vente diminué du prix d’achat), des règles particulièrement favorables viennent s’appliquer aux locations meublées. En effet, les amortissements fiscaux qui ont pu minorer les loyers perçus dans le cadre du régime du réel ne sont pas pris en compte pour le calcul de la plus-value. Il s’agit d’un avantage décisif.
6. La possibilité de récupérer le montant de la TVA
Le législateur autorise le remboursement intégral de la TVA à l’investisseur qui acquiert un bien immobilier dans une résidence gérée offrant un certain nombre de services (accueil, blanchisserie, ménage, petit-déjeuner, etc.). L’acquéreur perçoit immédiatement un avantage fiscal conséquent.
Ces résidences seront par exemple des résidences étudiantes, des résidences de tourisme, des EHPAD, … Le propriétaire bailleur donnera à bail commercial son bien à un exploitant professionnel, charge à lui de le sous-louer à des occupants et de générer les services nécessaires.
Très sécurisant grâce au bail commercial, ce type d’investissement rencontre actuellement un engouement certain auprès des investisseurs qui recherchent un loyer sécurisé et faiblement fiscalisé.
En résumé
- Le marché des locations meublées connait actuellement une forte croissance ;
- Les demandes locatives de biens meublés sont constantes et soutenues ;
- Un régime fiscal favorable qui prévoit la déduction d’amortissements de l’assiette d’imposition ;
- Imposition des plus-values dans le cadre fiscal des plus-values immobilières sans reprise des amortissements ;
- Remboursement de la TVA pour les investissements dans les résidences proposant des services
La particularité du régime de la location meublée et la multiplication des offres nécessitent une analyse ciblée des objectifs et des capacités de l’investisseur. L’accompagnement d’un professionnel de la gestion patrimoniale est un atout à ne pas négliger.
