Le législateur a introduit des modifications substantielles pour les locataires et les propriétaires en matière d’encadrement des loyers et d’augmentation en cours de bail.
L’expérimentation de l’encadrement des loyers évolue encore. Réintroduite dans le cadre de la loi Elan de 2018, elle a été prolongée jusqu’en 2026 par la loi dite 3DS du 21 février 2022.
De nombreux territoires ont opté pour ce dispositif. Le 15 juillet dernier, Bordeaux a ainsi rejoint Paris, Lille, Lyon ou encore Montpellier dans cette expérimentation. La loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat durcit les règles applicables.
Les trois loyers de référence
Le dispositif repose sur trois loyers de référence, qui sont fixés chaque année par arrêté préfectoral en fonction du marché locatif et déclinés par secteur géographique. Il s’agit :
- du loyer de référence
- du loyer majoré (loyer de référence + 20 %)
- et du loyer minoré (loyer de référence – 30 %)
En pratique, dans les secteurs concernés, le loyer hors charges d’un logement mis en location ne peut dépasser le loyer de référence majoré.
Cependant, le propriétaire peut, si la qualité de son bien le justifie, prévoir un complément de loyer. Ce complément s’applique lorsque le bien bénéficie d’une localisation ou d’aménagements de confort
exceptionnels.
Le complément de loyer plus difficile à mettre en place
Pour les baux signés à compter du 18 août 2022, le législateur interdit désormais tout complément de loyer pour les biens présentant des défauts. Les logements les plus énergivores – les biens classés F et G – sont visés par cette interdiction.
Les biens disposant de sanitaires sur le palier, les logements dont la pièce principale bénéficie d’une mauvaise exposition, ceux présentant un vis-à-vis de moins de 10 mètres ou ceux dotés d’une installation électrique dégradée sont également concernés par cette interdiction.
L’augmentation de loyer en cours de bail est limitée par le bouclier loyer
Autre mesure phare de la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la
protection du pouvoir d’achat : la mise en place d’un bouclier loyer.
Rappel :
Conventionnellement, les propriétaires peuvent augmenter les loyers, une fois par an, généralement à la date anniversaire du contrat de bail.
L’indexation hors charge des loyers est calculée suivant l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Or, il est actuellement en forte progression. En effet, l’Insee le détermine chaque trimestre à partir de l’évolution des indices de prix à la consommation sur les 12 derniers mois.
La forte hausse de l’inflation a donc un impact réel sur les augmentations des loyers.
Si cette mesure constitue un facteur de protection pour le pouvoir d’achat des
propriétaires, elle peut s’avérer délétère pour les locataires.
Le bouclier :
Afin de protéger le locataire, tout en préservant les intérêts des propriétaires, le Gouvernement a mis en place un dispositif de bouclier.
Ainsi, pour les révisons effectués du troisième trimestre 2022 au deuxième trimestre 2023, la hausse de l’IRL est plafonnée à 3,5% en métropole. Un bouclier loyer renforcé est mis en place à 2,5 % en Outre-mer. En Corse il peut être modulé jusqu’à 2%.
Jusqu’au 30 juin 2023, date de fin d’application du bouclier, les propriétaires ne pourront donc pas augmenter leurs loyers au-delà de ces niveaux.
En outre, depuis le 24 août 2022, aucune augmentation de loyer ne peut plus être pratiquée pour les logements les plus énergivores (ceux classés F et G).
Les commerces et bureaux
Pour les commerces, entrepôts et bureaux, l’augmentation est calculée en fonction des indices de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) et de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) qui intègrent également des références à la croissance économique.
Pour protéger les TPE et les PME et préserver la diversité du tissu commercial, le Gouvernement a également décidé de plafonner l’indexation des baux commerciaux à 3,5%.
Le conseil + :
L’évolution des règles (surface, performances énergétiques, revalorisation des loyers,
encadrement, …) nécessite un bon accompagnement des propriétaires bailleurs. Le professionnel de la gestion locative sera toujours au fait des dernières modifications législatives et règlementaires.
