Concilier performance économique et impact social et environnemental, le pari des fonds immobiliers labellisés ISR.
L’intérêt des investisseurs pour les problématiques d’ESG (Environnemental Social et Gouvernance) est croissant. Afin de choisir des investissements responsables, ils peuvent tabler sur des labels dédiés.
1. Le label ISR Immobilier
En juillet 2020, une déclinaison immobilière du label d’Etat « ISR » (Investissement Socialement Responsable) a été créée afin de s’adapter aux spécificités des SCPI en termes de gestion d’actifs : illiquidité des actifs, inertie du stock existant, impact sur la gestion directe des actifs, etc.
Un an après, quel bilan dresser du label ISR pour les fonds immobiliers ? C’est pour répondre à cette question que l’Observatoire du label ISR des fonds immobiliers a été lancé par l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) et l’Observatoire de l’Immobilier Durable, avec le soutien de Novethic Market Data. Un bilan d’étape d’autant plus essentiel que le ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance vient d’annoncer une réforme de la gouvernance et du référentiel du label ISR.
2. Un label plébiscité
Trois mois après la création du label ISR Immobilier, on recensait déjà 12 fonds immobiliers labellisés, détenus par 8 sociétés de gestion pour une valeur totale de 10,9 milliards d’euros. La majorité des fonds qui ont obtenu le label ont été créés avant 2020, et même plus de 40% avant 2015.
La plupart d’entre eux possèdent plusieurs typologies d’actifs. Les bureaux y sont majoritaires, suivis du commerce, de l’immobilier résidentiel, de l’hôtellerie et des services à la personne. Enfin, on note que seulement 25% des fonds investissent exclusivement en France.
Un an après sa création, ce sont 27 fonds qui sont certifiés ISR pour un total de 25 milliards d’euros en gestion. Le succès du label démontre qu’il répond aux attentes du secteur.
3. L’approche best-in-progress
Pour les fonds immobiliers, du fait du faible taux de renouvellement de leurs actifs, la démarche best-in-progress, qui consiste à investir dans l’amélioration de la performance du parc existant, est particulièrement adaptée. Cette démarche est adoptée par 83% des fonds labellisés dont les actifs sont peu performants en matière d’ESG, mais qui font l’objet d’un plan d’action engageant.
Stratégie alternative, l’approche best-in-class, qui consiste à favoriser les actifs certifiés et/ou neufs reste minoritaire. Elle est généralement le fait de fonds récents qui s’engagent à maintenir la performance ESG de ces actifs dans le temps. Si certains fonds immobiliers pratiquent des politiques d’exclusion notamment sectorielles (énergie fossile, nucléaire, armement), la pratique est toutefois moins répandue dans la gestion immobilière que sur le reste des marchés financiers.
4. Flexibilité et lisibilité
Les grilles de critères ESG adoptées par les sociétés de gestion sont spécifiques à chaque fonds, faisant varier les critères pris en compte mais aussi leurs pondérations selon les classes d’actifs, leurs caractéristiques et les stratégies
d’investissement.
En moyenne, elles s’articulent autour d’environ 55 critères qui permettent de dégager des indicateurs de performance sur les différentes thématiques ESG. Le Label ISR exige la publication de 8 indicateurs d’impact au minimum, dont 4 sont obligatoires (énergie, émissions de GES, gestion de la chaîne d’approvisionnement et mobilité ou santé et confort des occupants).
Les 4 autres sont laissés au libre choix de la société de gestion, devant couvrir les trois piliers environnement, social et gouvernance.
Si cette flexibilité est appréciée par le secteur et correspond à sa diversité, elle nuit à sa lisibilité. Cette absence de référentiels communs risque, à terme, de lui être dommageable et démontre les limites du label.
En effet, il n’est pas en mesure de regrouper toutes les SCPI ayant une approche responsable vis-à-vis des critères ESG. Il n’est pas non plus une garantie de rentabilité.
Pour ces raisons, il reste nécessaire de diversifier ses choix d’investissements et de toujours se faire accompagner par un professionnel qui aura pour mission d’orienter l’investisseur en fonction de ses besoins, de ses objectifs et de son appétence aux risques.
