Rehausser sa maison ou son immeuble tout en valorisant son bien : une pratique encouragée et facilitée par le législateur.
Gagner un ou plusieurs étages. Dans les villes les plus denses où le prix du foncier grimpe en flèche, la possibilité de rehausser son bien immobilier pour gagner des mètres carrés est tentante. Le législateur a facilité ce type d’opérations afin de répondre à la pénurie de logements dans ces zones urbaines.
1. Faciliter la surélévation
La loi n° 2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, a assouplit la législation relative à la surélévation d’immeubles. Elle peut désormais être décidée par un vote à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant les deux tiers des voix, alors que précédemment un tel projet devait être adopté à l’unanimité de l’assemblée générale des copropriétaires.
2. Priorité aux habitants du dernier étage
Autre innovation de la loi Alur en cas de cession du droit de surélévation par le syndicat des copropriétaires, les occupants du dernier étage bénéficient d’un droit de priorité. Ainsi, préalablement à la conclusion de la vente, le syndic doit notifier à chaque copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment surélevé l’intention du syndicat de vendre, en précisant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut vente pendant deux mois à compter de sa date.
3. Penser rénovation énergétique
Les propriétaires des derniers niveaux pourront même être à l’initiative du projet et le proposer à l’assembler des copropriétaires. Ils pourront notamment faire valoir que la surélévation permettra de valoriser l’immeuble en optimisant, par exemple, la rénovation énergétique de l’immeuble. Les porteurs du projet pourront également proposer de prendre à leur charge certains travaux dont l’ensemble des copropriétaires bénéficieront : réfection du toit, ravalement de la façade, création d’un ascenseur, etc.
Construire un ou plusieurs étages permet, enfin, d’augmenter le nombre de contributeurs au paiement des charges et de réduire mécaniquement celles des propriétaires préexistants.
4. S’adresser à un promoteur
Si aucun des copropriétaires ne souhaite acquérir ce droit à la surélévation pour lui-même, le projet reste intéressant pour la copropriété et peut donc être soumis au vote.
Le syndicat des copropriétaires aura le choix entre deux options. Soit, il peut diligenter les travaux dont il sera le maître d’œuvre. Soit, il peut céder son droit à surévaluer à un tiers professionnel, un promoteur, qui se chargera des travaux et en sera le maître d’œuvre.
5. Un avantage fiscal à la clé
À noter : le législateur a prévu un avantage fiscal reconduit par la loi de Finances pour 2021 pendant deux ans. Il exonère d’impôt les plus-values réalisées sur les cession du droit à surélévation. Pour cela, le cessionnaire devra s’engager à réaliser et achever des locaux destinés exclusivement à l’habitation. Une très bonne nouvelle pour les copropriétaires
concernés.
