De nombreux contentieux surgissent dans certaines villes où la réglementation en matière de
changement d’usage est stricte. Plateformes d’intermédiations locatives, propriétaires et locataires sont
responsables en cas d’infraction à la réglementation.
Pour limiter le développement des locations de courte durée, de nombreuses métropoles ont durci
leur réglementation. C’est le cas de Paris, où les règles sont particulièrement contraignantes.
Le seuil des 120 jours
Il reste possible de louer sa résidence principale dans la limite de 120 jours par an en location
saisonnière sans avoir à effectuer des démarches particulières, à l’exception d’une déclaration en
mairie. Au-delà de cette durée, le bailleur est soumis aux règles de l’hébergement de tourisme, comme
c’est le cas pour tous les biens détenus en résidence secondaire.
Lorsque le bailleur dépasse la règle des 120 jours, il doit solliciter une autorisation préalable pour
changement d’usage. En effet, constitue un changement d’usage le fait de louer un bien meublé destiné
à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas
domicile. Ce dispositif d’autorisation préalable s’applique dans les communes de plus de 200.000
habitants comme dans celles des départements des Hauts-de-Seine (92), de Seine-Saint-Denis (93) et
du Val-de-Marne (94).
A Paris, la mairie est allée encore plus loin en imposant au propriétaire, souhaitant obtenir cette
autorisation, de « compenser » la perte de surface d’habitation en transformant des surfaces
commerciales en logements (dont il dispose déjà ou qu’il devra acquérir).
Un blocage automatique des annonces
Depuis le 1er janvier 2023, Airbnb et les autres plateformes d’intermédiation locatives bloquent
automatiquement les annonces de location au sein de résidences principales au-delà de ce seuil de
120 jours, à Paris ainsi que dans 17 autres villes situées en zone tendue, comme Lyon, Lille ou
Bordeaux. Le juge d’appel vient par ailleurs de confirmer que la responsabilité d’Airbnb était engagée
dans une affaire où une locataire avait sous-loué son appartement situé dans le quartier du marais à
Paris sans l’accord de son propriétaire pendant 534 jours en 2016 et 2017.
La locataire et la plateforme ont été condamnées à payer au propriétaire la différence entre ses
revenus issus de cette sous-location encaissés frauduleusement et les loyers réglés sur cette période,
soit la somme de 19.540 euros. La plateforme qui doit « s’assurer du caractère licite des annonces
publiées sur son site » a largement contribué à l’infraction, souligne le juge.
Une responsabilité partagée
L’autorisation de changement d’usage est en pratique difficile à obtenir à Paris car le bailleur doit
s’engager à transformer en local d’habitation un local commercial d’une surface équivalente au bien à
louer ou, à défaut de détenir un tel bien, présenter un titre de compensation ou de commercialité.
La jurisprudence précise traditionnellement qu’obtenir l’autorisation de changement d’usage avant la
signature du bail relève de la responsabilité du propriétaire. Est-ce que cette règle décharge le sous-locataire de toute responsabilité ? En février, la Cour de cassation s’est prononcée sur ce sujet dans un cas où ce dernier bénéficiait d’un bail l’autorisant expressément à sous-louer ce bien.
Pour la Cour de cassation, la société propriétaire d’un bien ne peut pas autoriser expressément la
sous-location d’un logement sans solliciter ce changement d’usage. Dans cette affaire, si le bail
garantissait la licéité de la sous-location, cela n’exonérait pas le sous-locataire de s’assurer que
l’autorisation de changement d’usage avait bien été obtenue sauf à enfreindre lui aussi la
réglementation en la matière. Le propriétaire et son locataire, sont tous deux condamnés à une
amende civile pour avoir changé l’usage du local d’habitation.
