Si la demande locative est forte en Île-de-France, les loyers s’assagissent sous l’effet des mesures prises par les pouvoirs publics. Leur niveau reste cependant élevé par rapport aux prix pratiqués en région.
Le marché locatif francilien reste tendu, d’après les chiffres de la start-up LocService.fr, spécialiste de la location entre particuliers. C’est une bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs, puisque les tensions du marché les préservent du risque de vacance locative.
Une demande soutenue à Paris
Après une (légère) baisse de la demande due à la crise sanitaire, c’est l’ensemble des villes franciliennes qui connaissent un regain de tension locative.
Les villes de Meaux (77), Nanterre (92) et Paris occupent le podium de tête et recensent le plus de demandes pour une offre de location sur les sites spécialisés : 38 % des recherches des locataires ciblent uniquement Paris, un chiffre en nette progression. Ils n’étaient que 29 % en pleine crise Covid-19. Les studios sont particulièrement recherchés et représentent la moitié des demandes.
Conséquence de cet attrait renouvelé, le niveau de prix pratiqué dans la capitale reste élevé.
Des niveaux de loyers élevés
Il faut compter en moyenne 36,6 euros par m² pour se loger à Paris, soit environ 1.100 euros pour un appartement de 30 m². Dans les arrondissements parisiens les plus prisés, comme le marais au coeur du 4e, le loyer moyen au m² atteint 51,7 euros par m². Ces prix sont en décalage par rapport à ceux
pratiqués en région : près de 168 % plus chers. Ils contrastent également avec le reste de l’Île-de-France.
En région parisienne, les prix sont en effet plus raisonnables : en moyenne 24,8 euros par m². Les écarts de prix se creusent entre Paris et ses couronnes pour les grandes surfaces souligne la start-up. Alors qu’il faut dépenser en moyenne 1.053 euros par mois pour habiter un appartement de trois pièces en grande couronne, il faut s’acquitter de 1.325 euros de loyer en petite couronne pour un T3 et prévoir de dépenser au moins 1.863 euros pour espérer vivre dans le même type de surface à Paris.
Des loyers stables bloqués par la réglementation
Cependant, si ces niveaux semblent élevés, les différentes mesures prises par les pouvoirs publics pour encadrer les loyers commencent à produire leurs effets. En effet, à Paris, les prix sont stables, puisque l’an passé, on relevait en moyenne 36,5 euros par m². En petite couronne et en grande couronne les loyers moyens sont même en baisse, avec respectivement -1,8 % et -0,2 % sur un an.
Or, à Paris, comme dans de nombreuses communes franciliennes, le mécanisme de plafonnement des loyers réintroduit dans le cadre de la loi Elan de novembre 2018, contraint les propriétaires à respecter des loyers plafonds de référence.
Dans les zones les plus tendues, le bailleur doit aussi tenir compte du dispositif d’encadrement à la relocation pour fixer le montant du loyer en cas de changement de locataire.
Enfin, le nouveau bouclier loyer, mis en place en raison de l’augmentation de l’inflation, limite les possibilités d’augmentation à un seuil de 3,5% en métropole.
Des effets à surveiller
Si tout cela semble une bonne nouvelle pour les locataires et les élus municipaux à l’origine de ces réglementations, certains propriétaires bailleurs s’interrogent. Quel est l’intérêt d’acquérir un logement cher s’il n’est pas possible de le rentabiliser correctement grâce à un loyer ? Ajouter à cela, les nouvelles dispositions sur les passoires thermiques interdisant les locations des logements F et G.
Ajouter à cela pour les plus riches, l’impôt sur la fortune immobilière. Nombreux sont ceux qui désormais imaginent reporter leur patrimoine sur des valeurs mobilières dont les rentabilités remontent et qui échappent à l’impôt sur la fortune. Pour d’autres, qui souhaitent conserver des biens immobiliers, le report se fera sur une résidence secondaire dont les contraintes ne seront que personnelles.
A date, les études produites par les élus semblent indiquer un effet de sortie limité mais il sera nécessaire de veiller à éviter une perversion de ces mécanismes vertueux.
