Faut-il investir dans les résidences services ?

Les résidences services constituent un produit d’investissement particulièrement intéressant.

Toutefois, quelques précautions doivent être observées avant de se lancer.

Investir dans une location meublée et gérée par un professionnel, la formule peut séduire.

Ces établissements constitués de logements autonomes offrent à leurs occupants des services spécifiques collectifs ; leur gestion est déléguée par le propriétaire à un exploitant.

Résidence de tourisme, résidente étudiante, résidence d’affaires, résidence senior, établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), la gamme est large. Et l’éventail des services proposés l’est tout autant : aide médicalisée, mise à disposition d’un personnel attaché à la résidence, espaces communs, laverie, accueil, restauration, ménage, salle de fitness.

Bénéficier d’un régime fiscal avantageux

Les logements, meublés par le propriétaire, permettront alors de profiter du régime très avantageux de la location meublée non professionnelle (LMNP). Le bailleur aura alors la possibilité de déduire de ses loyers des amortissements ; une proportion du prix d’acquisition comptabilisée par l’administration comme une charge déductible réduira la base de calcul de l’impôt locatif ! Les investisseurs LMNP perçoivent habituellement des revenus faiblement imposés.

Mieux, si l’investisseur acquiert un bien dans une résidence neuve en confiant la gestion à un exploitant professionnel qui offrira des services, il se verra remboursé du montant de la TVA payée : une économie fiscale immédiate et non négligeable.

Un investissement rentable grâce au bail commercial

Après avoir déterminé son propre chiffre d’affaires prévisionnel suivant une capacité de remplissage de la résidence, l’exploitant proposera au propriétaire de signer un bail commercial pour des durées longues (habituellement de 9 à 12 ans) :

Sécuriser son investissement

Pour cela, il est nécessaire d’étudier :

• Le marché. A chaque résidence de services correspond une clientèle bien spécifique : touristes, personnes âgées, étudiants… L’investisseur doit donc s’intéresser au potentiel de développement associé à sa cible (vieillissement de la population, augmentation du risque dépendance, pénurie du logement adapté aux étudiants, par exemples) et aux risques possibles de vacance locative qui peut avoir un impact sur la rentabilité du bien (crise du tourisme lié à la crise sanitaire, par exemple).

• L’exploitant. Il faut choisir avec soin le gestionnaire de son bien. En effet, dans le cadre de la résidence service, le locataire est l’exploitant lui-même. Le propriétaire réduit donc au maximum son risque locatif (vacance locative, impayés) qu’il reporte sur le professionnel : le remplissage de la résidence et l’encaissement des loyers deviennent les préoccupations du seul exploitant. Un exploitant sérieux et renommé sera un gage de tranquillité et de pérennité.

• La résidence elle-même. Outre la rentabilité locative proposée par l’exploitant et, comme pour tout achat immobilier, les qualités intrinsèques du bien, ses équipements et son emplacement sont des critères essentiels pour s’assurer d’une rentabilité à court, moyen et long terme.

Le conseil + :

Investissement sécurisant et rentable, il n’en est pas moins très spécifique dont les risques sont à bien appréhender. Se faire assister par des professionnels est ici le prérequis d’un investissement réussi :

• Le comptable qui aura la mission d’appliquer à bon escient les amortissements fiscaux.

• Le conseiller en gestion de patrimoine qui accompagnera l’investisseur dans le choix de la résidence, dans la sélection de l’exploitant et surtout vérifiera que cet achat s’insère dans une stratégie de diversification pertinente.