Le marché de la montagne est dynamique et les prix continuent de monter depuis trois années
consécutives. Pour sécuriser son investissement, l’acheteur devra intégrer plusieurs paramètres dont le
taux d’enneigement de la station et la performance énergétique du bien immobilier.
En 2023, l’attrait des cimes enneigées ne se dément pas. Les prix à l’achat ont augmenté dans les plus
grands massifs français – Alpes et Pyrénées – au cours de l’année 2022. Les transactions y ont été
dynamiques, une tendance déjà observée en 2020 et 2021.
Des prix d’achat en franche hausse
9,3% d’augmentation de prix d’acquisition en un an dans les Alpes du Sud, +8,2% dans les Alpes du
Nord et +5% dans les Pyrénées : d’après une étude réalisée dans plus d’une centaine de stations de ski
françaises par la plateforme de courtage Meilleurs Agents, les prix de l’immobilier de montagne sont
toujours en hausse.
Cette tendance a été initiée dès 2020, la fin du premier confinement ayant redonné de l’attractivité au
marché de toutes les résidences secondaires. La montagne a fortement profité de ces importants
reports. En trois ans, les prix ont augmenté de 28,5% dans les Alpes du Sud et de 27,9% dans les Alpes
du Nord, une croissance à deux chiffres qui témoigne du dynamisme du marché montagnard.
Les sommets alpins ont la cote
Les Alpes profitent principalement de cette inflation des prix. Val d’Isère (13.569 euros/m2),
Courchevel (10.977 euros/m2) et Megève (10.714 euros/m2) figurent parmi les stations de sports
d’hiver les plus chères mais aussi parmi les villes les plus chères de France.
Cette tendance se trouve accentuée avec un foncier disponible et constructible extrêmement rare.
A noter toutefois, les Alpes du Sud restent plus accessibles : les stations chères comme Montgenèvre,
prisée pour son ensoleillement et surtout son exceptionnel taux d’enneigement, culmine à 4.384
euros/m2, juste derrière la station village d’Auron aux portes du Mercantour (4.754 euros/m2) et
devant Serres-Chevalier (3.949 euros/m2).
Pensez enneigement
Pour trouver des biens abordables, mieux vaut cibler les montages du Massif central, des Vosges et du
Jura où il est encore possible d’acheter un petit chalet à moins de 200.000 euros.
Mais l’investisseur ne doit pas se contenter de rechercher la meilleure affaire d’un simple point de vue
pécuniaire. Pour s’assurer d’occuper avec intérêt, de pouvoir louer et revendre facilement, de
nombreux paramètres doivent être sécurisés.
Même si les saisons d’été sont de plus en plus prisées, l’enneigement reste le critère numéro un à
l’achat, à l’heure du réchauffement climatique qui menace l’équilibre économique de nombreuses
stations de basse altitude des Alpes ou des Pyrénées.
Les stations les mieux loties du point de vue de l’enneigement ? Outre Montgenèvre, misez sur des
stations comme Flaine, en Haute-Savoie, Val Thorens dans les Trois Vallées, Serre Chevalier dans les
Hautes Alpes, ou Piau-Engaly dans les Hautes-Pyrénées.
Il est également primordial de se renseigner sur la dynamique des politiques locales : les élus doivent
se mobiliser pour imaginer les stations lorsque la neige n’est pas au rendez-vous et pour accompagner
les professionnels à développer des activités alternatives réalisables toute l’année.
Attention à la performance énergétique
Équipement, accessibilité, domaine skiable, activités possibles en période estivale : autant d’éléments
auxquels l’investisseur devra donc être attentif. Afin d’éviter tout risque de moins-value, l’acheteur
devra également s’intéresser à la valeur verte de son bien, c’est-à-dire à sa performance énergétique.
En effet, à la montagne de très nombreux logements affichent des mauvais DPE : près d’un bien
immobilier sur deux situé dans une station de ski porte une étiquette F ou G. Dans certaines stations
comme Isola 2000 dans les Alpes du Sud on dénombre jusqu’à 90% de passoires énergétiques. Cela
pourra constituer un facteur de moins-value non négligeable dans un contexte législatif de plus en
plus contraignant pour les logements les plus énergivores.
