Immobilier locatif : 7 villes où il fait bon investir

19 mai 2017

 

Bien qu’ils tendent à remonter légèrement, les taux d’intérêt demeurent exceptionnellement bas. C’est donc (encore !) le moment d’investir dans l’immobilier locatif pour obtenir un complément de revenus, préparer votre retraite et vous constituer un patrimoine. Mais alors quelles sont les villes à cibler en priorité ? On vous répond.

 

Rendement locatif, prix au m², montant des loyers, demande locative locale, perspectives d’évolution, etc. Pour votre investissement locatif, privilégiez

1. Toulouse (+ 3,3 % sur l’année / 2 923 € du m² à fin mars 2017 / Source : LPI-SeLoger)

Troisième ville de France en nombre d’étudiants – juste après Paris et Lyon – Toulouse se caractérise par une forte demande locative. À chaque rentrée universitaire, les agences immobilières de la Ville Rose sont ainsi prises d’assaut par des étudiants en quête d’un logement : studio, petit deux-pièces… Jugées trop exigües, les studettes n’ont, en revanche, plus la cote… Pour ce qui est de l’emplacement, l’hyper-centre (place du Capitole, les Carmes, Saint-Étienne) reste une valeur sûre. Pour un studio situé au cœur de la capitale du rugby, comptez environ 4 500 € du m² pour un loyer avoisinant les 490 € mensuels et une rentabilité moyenne de 5 %. Bien qu’ils soient plus excentrés, des secteurs comme Saint-Michel, Saint-Cyprien, les Minimes ou encore Rangueil recèlent toutefois de belles opportunités. Et si les prix y sont moins élevés, ce n’est pas le cas de la demande ni de la rentabilité locatives. Enfin, si vous envisagez de profiter d’une défiscalisation avantageuse via le dispositif Pinel, c’est plutôt en périphérie de Toulouse qu’il vous faudra orienter vos recherches. Les programmes immobiliers éligibles à la loi Pinel étant localisés dans des zones « tendues », c’est-à-dire où la demande locative dépasse l’offre, vous devriez trouver des locataires sans difficulté. Ce qui ne serait pas nécessairement le cas si vous achetiez un logement dans le quartier de Borderouge. En effet, ce secteur qui a connu un très fort développement au cours des cinq dernières années souffre d’un trop-plein de logements proposés à la location. En conséquence, c’est plutôt l’offre locative qui tend à dépasser la demande…

Bon à savoir

Bon nombre d’étudiants n’hésitent pas à rendre les clés de leur location sitôt leurs examens passés et ne se mettent à chercher un nouveau logement qu’à la mi-septembre. Ils font ainsi l’économie de deux mois de loyers (juillet et août). cette vacance locative est à prendre compte dans la rentabilité de votre investissement. 

2. Bordeaux (+ 8,2 % sur l’année / 3 919 € du m²)

LGV (Ligne à Grande Vitesse) oblige, Bordeaux ne sera bientôt plus qu’à deux heures de Paris. Force est d’ailleurs de constater que la réduction prochaine du temps de trajet entre la perle d’Aquitaine et la Ville Lumière s’accompagne d’une augmentation du prix des logements bordelais. Pour autant, celle que l’on a longtemps surnommée la Belle Endormie n’a jamais semblé aussi attractive aux yeux des investisseurs. Même son de cloche pour la demande locative qui n’a jamais été aussi forte. Si vous souhaitez acheter un bien de faible superficie en vue de le louer à des étudiants, ciblez de préférence l’hyper-centre bordelais ainsi que les environs de la place de la Victoire et des Capucins. Parce que les prix de vente y sont moins élevés, Bacalan, le quartier des bassins à flots, peut toutefois constituer une alternative intéressante. Question rendement brut, Bordeaux affiche un taux de 4,5 % en moyenne. Enfin, comme évoqué précédemment, la mise en place de la (très attendue !) LGV devrait selon toute vraisemblance contribuer à booster considérablement le secteur de la gare de Bordeaux-Saint-Jean, au sud de la ville. D’autant que la construction d’un important centre d’affaires est également prévue.

Le saviez-vous ?

Cocorico ! Bordeaux a récemment été élue « destination la plus attractive du monde » par le Lonely Planet. Le port de la Lune se paye même le luxe de devancer Le Cap et Los Angeles.

3. Paris (+ 5,2 % sur l’année / 9 061 € du m²) et l’Île-de-France

Bien que la loi sur l’encadrement des loyers ait quelque peu rogné les rendements escomptés, les investisseurs considèrent toujours Paris comme étant « the place to buy ». À leurs yeux, la capitale – en dépit de ses prix immobiliers (très) élevés – fait ainsi figure de « valeur refuge ». Il est d’ailleurs intéressant de constater qu’à fin mars dernier, la totalité des arrondissements parisiens affichaient des prix en hausse. Pour autant, des disparités persistent. À titre d’exemple, les prix au m² des appartements parisiens varient entre 6 923 € dans le XIXème arrondissement et 12 756 € dans le VIème. Mais les inégalités ne se manifestent pas seulement dans les prix au m². En terme de rendement locatif, il est en effet à noter que si dans le quartier du Marais, il atteint 12 %, du côté de la Porte d’Orléans, il n’est que de 3,2 % (Source : Capital). L’est parisien restant le secteur le plus abordable de la capitale, un investisseur aura tout intérêt à tenter d’y dénicher la perle rare. Surtout s’il opte pour une location meublée. En effet, le plafond des loyers sera en moyenne de 10 % plus élevé que celui d’une location vide. Enfin, que ce soit à Saint-Denis ou à Saint-Ouen, le projet du Grand Paris aura très probablement une nette incidence sur les prix des logements. Et un investisseur éclairé pourrait choisir de miser sur ces secteurs.

Bon à savoir

En France, le prix moyen d’un logement dans l’ancien est de 3 402 € du m².
Dans le neuf, comptez environ 3 804 € du m².
(Source : LPI-SeLoger)

4. Nantes (+ 5,6 % sur l’année / 3 165 € du m²)

Si vous avez pour projet d’investir dans la capitale ligérienne, visez de préférence le centre-ville, très prisé des étudiants nantais mais aussi le secteur Bourgeonnière-Petit-Port, situé aux environs du pôle universitaire. Caractérisés par une forte demande locative, ces deux secteurs offrent un rendement brut avoisinant les 3,5 %.

5. Rennes (+ 2,9 % sur l’année / 2 943 € du m²)

Outre l’hyper-centre, le quartier de la gare mérite que l’on s’y attarde. En effet, bien qu’ils soient déjà relativement élevés, les prix devraient encore augmenter en raison de la mise en service prochaine de la LGV. 

6. Lyon (+ 5,4 % sur l’année / 4 011 € du m²)

Deuxième ville étudiante de France, Lyon fait les yeux doux aux investisseurs. La rentabilité locative annuelle s’y chiffre à 4,5 % environ. Proches du centre-ville et bien desservis par les transports, les quartiers de la Presqu’Île ou encore de la Croix-Rousse restent des valeurs sûres. Vous pouvez aussi étendre vos recherches à Gerland dans le IIème lyonnais et à Confluence dans le VIIe arrondissement. Enfin, si vous préférez investir dans le neuf plutôt que dans l’ancien, un programme immobilier comme celui de Jean Nouvel pourrait vous intéresser.

7. Montpellier (+ 3,1 % sur l’année / 2 856 € du m²)

Afin d’optimiser les chances que votre bien séduise les étudiants montpelliérains et ainsi de rentabiliser votre investissement locatif, privilégiez le cœur de la ville (quartier Écusson) ou sa partie nord (quartier Hôpitaux-Facultés). Dans le neuf, Port-Marianne, à l’est de Montpellier, des logements devraient pouvoir répondre à vos attentes.

Bon à savoir

Dans le cadre d’un investissement locatif, les points à scruter en priorité sont :

  • l’emplacement du logement,
  • sa qualité (pensez à la revente !),
  • l’état du marché locatif local,
  • le montant des charges,
  • et le prix du bien (trop élevé, la rentabilité de votre investissement en pâtirait…).

Vous souhaitez plus d’informations sur un programme dans une des régions citées? Contactez un conseiller.

Par Xavier Beaunieux