Investir en résidence-seniors : Un passage obligé

21 avril 2017

Vieillissement de la population oblige, les résidences-seniors avec services constituent un marché d’avenir et séduisent de plus en plus d’investisseurs. Pour autant, ce type d’investissement immobilier locatif géré n’est pas un placement « miracle ». Avant de vous lancer, vérifiez qu’il est bien adapté à votre projet. Lire ce qui suit devrait vous y aider.

 

Investir dans une résidence-seniors constitue un bon placement si vous recherchez…

1. La sécurité

Avec 19,2 % des Français âgés de plus de 65 ans, les besoins en logements adaptés aux seniors sont considérables. Et ils devraient encore augmenter car en 2040, cette proportion frôlera vraisemblablement les 25 % (Source : Insee). En tant qu’investisseur, investir dans une résidence seniors vous permet par conséquent de vous appuyer sur une demande locative forte et même potentiellement exponentielle. Mais si la demande pour ce type de logements est actuellement à la hausse, il n’en va pas toujours de même du montant des loyers. Outre la demande locative, la solvabilité des résidents est également à prendre en compte. En effet, opter pour une résidence « haut de gamme » permet de cibler une clientèle capable d’assumer le coût – élevé – de son hébergement mais vous reviendra plus cher. Non seulement à l’achat mais aussi en charges (copropriété, prestations). Enfin, le fait que les loyers vous soient payés directement par le gestionnaire (votre « locataire », c’est lui !) pondère considérablement le risque de vacance locative.

Bon à savoir

  • À la différence d’un Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (Ehpad), une résidence-seniors avec services s’adresse à une clientèle autonome. Celle-ci se compose dans une large proportion de « baby-boomers », ces bébés qui ont vu le jour juste après la fin de la Seconde Guerre Mondiale.
  • Dans bon nombre de résidences-seniors, les prestations (restauration, animations, ménage, blanchisserie, etc.) sont désormais proposées à la carte. Cela vous évite, en tant que propriétaires-bailleur, de devoir supporter des charges élevées alors même que le logement serait vacant et/ou que les services ne seraient pas consommés, par choix ou suite au décès de l’occupant…

2. La tranquillité

L’un des avantages de l’investissement en résidence-seniors tient au fait que la gestion locative au quotidien du bien dont vous faites l’acquisition est confiée à un professionnel. Vous n’avez donc pas à vous soucier de la mise en location de votre logement, des dépenses d’entretien ou encore de la gestion des services proposés aux résidents : repas, ménage, etc. C’est un exploitant professionnel qui s’en charge à votre place. Son rôle dans la réussite (ou l’échec) de votre investissement étant déterminant, le choix du gestionnaire doit donc faire l’objet d’une attention toute particulière. Pour prévenir les risques de défaillance de l’exploitant, privilégiez des acteurs de référence et n’hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel.

Bon à savoir

Choisir le bon programme (prix du logement, emplacement et état de la résidence, adéquation entre les loyers demandés et les revenus des futurs occupants) mais aussi le bon gestionnaire pérennisera vos revenus locatifs. Au contraire, la défaillance de l’exploitant ou sa mauvaise gestion ne seront pas sans conséquences : revente rendue plus difficile, baisse des loyers, augmentation des charges voire fermeture de la résidence, etc.

3. Un allègement de votre fiscalité

Un autre atout de l’investissement en résidence-seniors consiste à pouvoir profiter, au choix :

  • soit d’une réduction d’impôts de 11 % sur le prix d’achat de votre logement, étalée sur neuf ans et plafonnée à 300 000 euros d’investissement par an, dans le cas du Censi-Bouvard ;
  • soit de la possibilité de déduire de vos revenus locatifs les charges (frais d’acquisition, droit d’enregistrement, frais de gestion, charges locatives et de copropriété, taxe foncière), les intérêts d’emprunt (si l’achat a été fait à crédit) et l’amortissement (valeur de l’immobilier et du mobilier garnissant le logement) si vous optez pour le LMNP.

La ristourne fiscale dont permet de profiter la loi Censi-Bouvard implique d’acquérir un logement neuf. En revanche, la possibilité de percevoir des loyers nets d’impôt en optant pour le statut de loueur en meublé s’applique que vous achetiez dans le neuf ou dans l’ancien. Enfin, en devenant propriétaire d’un logement neuf au sein d’une résidence-seniors, vous récupérerez la TVA sur le prix d’achat (mobilier inclus).

4. Un complément de revenus

Investir dans une résidence-seniors permet de se constituer un patrimoine immobilier et de percevoir des revenus locatifs. Le loyer que vous verse le gestionnaire étant net de frais, la rentabilité de ce placement varie, en moyenne, entre 3,8 et 4,4 % par an. Et en investissant dans un bien neuf via le dispositif Censi-Bouvard, vous avez la possibilité, à terme, d’habiter la résidence. En effet, à l’expiration du bail conclu avec l’exploitant, soit le plus souvent au bout de neuf années, vous aurez le choix entre reconduire la mise en location ou occuper vous-même votre appartement.

Bon à savoir

Contrairement au contrat de location meublée d’habitation classique, le bail commercial en résidence-seniors est conclu pour une durée comprise entre 9 et 12 ans.

Les points à scruter en priorité

  • Privilégiez l’implantation de la résidence (plutôt en centre-ville qu’à la campagne).
  • Assurez-vous qu’il existe une réelle demande locative locale.
  • Vérifiez que les loyers (logement + services annexes) sont cohérents avec le budget des futurs occupants.
  • Écartez les programmes trop coûteux (pensez à la revente !).
  • Méfiez-vous des taux de rendement trop alléchants.
  • Choisissez votre gestionnaire avec le plus grand soin.

Vous souhaitez plus d’informations sur les résidence-seniors? Contactez un conseiller

Par Xavier Beaunieux