Investissement immobilier, contre-vérités & idées reçues

28 juillet 2017

 

 

En matière d’investissement immobilier, certaines idées reçues ayant décidément la peau dure, une remise à l’heure des pendules s’imposait. C’est donc pour tordre le cou aux clichés que nous publions cet article. Décryptage de quatre contre-vérités.

 

 

Idée reçue n°1. « C’est plus rentable d’investir dans l’ancien que dans le neuf » (FAUX)

Parce que les logements neufs coûtent plus cher au m² (4 068 € à fin-juin 2017 / Source : SeLoger) que les logements anciens (3 484 € en moyenne), on entend parfois dire qu’ils offrent une meilleure rentabilité. Il s’agit là d’une idée reçue. En effet, la rentabilité locative d’un bien immobilier ne saurait se résumer au ratio entre le montant des loyers perçus et le prix d’achat du logement. Car en investissant dans l’ancien, vous devrez non seulement vous acquitter de frais de notaire plus élevés que dans le neuf mais des travaux de rénovation seront bien souvent à prévoir.

Idée reçue n°2. « Avant d’investir dans l’immobilier, il faut acheter sa résidence principale » (FAUX)

Là encore, il s’agit d’une idée reçue. De nos jours, il est tout-à-fait possible d’investir dans l’immobilier (locatif et/ou défiscalisant) sans pour autant avoir acheté son logement au préalable. D’ailleurs, un nombre croissant d’investisseurs se constituent un patrimoine immobilier et perçoivent des revenus locatifs tout en restant locataires de leur résidence principale. Ils préservent ainsi leur liberté de mouvement sans craindre de « moins-value » en cas de mutation professionnelle ou de modification de la composition de leur foyer (comme l’arrivée d’un enfant, par exemple) qui les obligeraient à revendre prématurément leur logement pour en trouver un autre, plus adapté à leurs besoins.

Idée reçue n°3. « Il faut emprunter sur la durée la plus courte possible » (FAUX)

Plus la durée de votre emprunt immobilier sera courte, plus vos mensualités seront élevées. Au contraire, en souscrivant un prêt immobilier sur 20, 25 voire 30 ans pour financer votre investissement locatif, vous préserverez votre revenu disponible et pourrez continuer à épargner tout en défiscalisant vos intérêts d’emprunt. En effet, la rentabilité de votre investissement ne doit pas impacter outre mesure votre trésorerie. De plus, le fait que les taux d’intérêt actuels soient historiquement bas joue en votre faveur. En achetant lorsque les taux sont bas et en optant pour un remboursement sur une longue durée, vous abaisserez vos mensualités, réduirez votre effort d’épargne et pourrez emprunter une somme plus importante.

Idée reçue n°4. « Mes loyers couvriront mes mensualités et mes charges » (PAS TOUJOURS)

En plus de permettre de se constituer un patrimoine, de le transmettre à ses enfants, de s’assurer des revenus complémentaires et de défiscaliser, l’immobilier locatif a l’avantage de pouvoir être financé à crédit. Ce qui n’est pas le cas de tous les placements. Et une fois votre emprunt remboursé, vos revenus locatifs vous assureront un complément de revenus. Mais dans la réalité, l’autofinancement n’est pas toujours possible. À défaut de pouvoir moduler le montant du loyer (lié au marché locatif local), c’est par conséquent sur votre taux d’emprunt, sur le prix d’achat du logement et sur votre taux de rendement « plancher » que vous devrez agir pour parvenir à l’équilibre. Enfin, gardez en tête que si la rentabilité d’un investissement locatif est importante, d’autres critères (emplacement du bien, qualité de la construction, demande locative locale) le sont tout autant.   

Par Xavier Beaunieux