Quiz : testez vos connaissances sur l’encadrement des loyers

20 septembre 2019

Alors même qu’il avait été annulé en novembre 2017, l’encadrement des loyers a fait son retour à Paris en juillet dernier. Mais connaissez-vous vraiment les tenants et les aboutissants de cette mesure qui aura fait couler beaucoup d’encre depuis sa création ? Pour le savoir, faites notre test !

 

 

1. L’encadrement des loyers ne s’applique qu’aux locations meublées.

A : Non, seuls les contrats de location de logements nus (vides) sont soumis à l’encadrement des loyers.
B : Non, l’encadrement des loyers s’applique indifféremment à tous les logements, qu’ils soient loués vides ou meublés.
C : Oui c’est une version assouplie de l’encadrement des loyers qui s’applique aux locations meublées.

> Bonne réponse = B : Le dispositif d’encadrement des loyers concerne aussi bien les contrats de location de logements meublés que nus (non meublés). Ainsi, le loyer d’un logement utilisé comme résidence principale par le locataire sera plafonné :

  • lors de la remise en location du logement (cas d’un nouveau locataire),
  • lors du renouvellement du bail (cas du même locataire).

En revanche, dans le cas d’un logement vacant, qui serait proposé à la location, son propriétaire sera autorisé à fixer librement le loyer si son bien :

  • fait l’objet d’une première location,
  • est resté inoccupé depuis plus de 18 mois.

 

2. Toutes les villes où la moyenne des loyers pratiqués est manifestement trop élevée sont soumises à l’encadrement des loyers.

A : Vrai, le dispositif se base uniquement sur la moyenne des loyers relevés dans chaque ville.
B : Faux. Peu importe le montant des loyers ou encore le nombre d’habitants. Il faut que le maire décide d’appliquer l’encadrement au parc immobilier de sa ville.
C : Faux, seules certaines villes situées en zones dites « tendues » et limitativement établie par décret font partie du champ d’application de l’encadrement des loyers.

> Bonne réponse = C : Ce n’est pas tant la surévaluation des loyers qui est prise en compte que l’existence d’un réel déséquilibre entre l’offre et la demande locale de logements. Le dispositif a été mis en place dans les villes concernées afin de compenser ce déséquilibre et ainsi, faciliter l’accès au logement. L’encadrement des loyers vient d’être reconduit dans 28 villes dont le marché locatif est particulièrement tendu : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix, Meaux, Menton Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon les Bains, Toulon, Toulouse.

 

3. Un propriétaire ayant réalisé des travaux de rénovation dans le logement qu’il propose à la location est autorisé à fixer librement son loyer.

A : Faux, la réalisation de travaux de rénovation ne permet en aucun cas d’échapper au dispositif d’encadrement des loyers.
B : Les travaux de rénovation qu’il finance autorisent un bailleur à augmenter son loyer annuel de 50 % du montant des travaux.
C : Réaliser des travaux d’amélioration permet à un propriétaire de revaloriser son loyer au-delà de l’IRL, dans la limite de 15 % du coût des travaux.

> Bonne réponse = C : Si un propriétaire-bailleur a entrepris des travaux visant à améliorer son logement, il pourra appliquer à son nouveau locataire un loyer plus élevé que celui dont s’acquittait l’ancien locataire. Cette revalorisation pourra être supérieure à l’indice de référence mais la hausse annuelle ne devra toutefois pas dépasser 15 % du coût total des travaux, lequel devra quant à lui être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyers. Les tribunaux ont, par exemple, qualifié de travaux d’amélioration la pose d’un carrelage, l’installation d’un digicode ou encore le coffrage d’éléments d’une salle de bains. Attention, à compter du 1er janvier 2020, des travaux d’amélioration ne permettront de revoir un loyer à la hausse – dans le cas d’une relocation ou d’un renouvellement du bail – qu’à la condition que le logement présente un niveau de performance énergétique minimum, soit une consommation en énergie en-deçà de 331 kWh/ m²/an.

Bon à savoir

 

4. Le loyer maximum (loyer médian de référence x 1,2) d’un logement doté d’équipements luxueux peut être exceptionnellement majoré.

A : Faux. S’il est situé dans une ville soumise à l’encadrement des loyers, un bien ne pourra jamais afficher un loyer supérieur au loyer maximum, quelles que soient ses prestations. 
B : Vrai. Le caractère exceptionnel d’un logement peut justifier que son loyer dépasse l’encadrement.
C : Faux. C’est le maire qui, au cas par cas et après étude du dossier, décide si la majoration de loyer se justifie.

> Bonne réponse = B : Le dispositif d’encadrement des loyers prévoit qu’un « complément de loyer exceptionnel » puisse être appliqué. Ce complément de loyer viendra s’ajouter au loyer de référence majoré. Pour cela, le bien loué doit toutefois « présenter des caractéristiques de localisation et/ou de confort nettement supérieures à celles des autres logements de même catégorie (nombre de pièces, date de construction,…) situés dans le même secteur géographique. S’ils ont estimé que des équipements de luxe (sauna, home-cinéma), une vue exceptionnelle (Tour Eiffel, Sacré-Cœur) ou encore plus de 3m30 de hauteur sous plafond justifiaient qu’un complément de loyer soit appliqué, les juges ont, en revanche, considéré qu’un petit balcon, du parquet et des moulures ou encore des équipements inclus dans les charges (ascenseur, gardien, piscine) n’étaient pas des motifs suffisants.

Bon à savoir

Loyer de référence majoré, minoré… quelle est la différence ? Dans le cas d’un loyer « majoré », le loyer de référence aura été augmenté de 20 %. Alors qu’un loyer « minoré » sera, quant à lui, inférieur de 30 % au loyer de référence.

 

5. Les locations saisonnières échappent à l’encadrement des loyers.

A : Vrai. L’encadrement des loyers ne s’applique pas aux locations saisonnières.
B : Faux. Dès lors qu’elle se trouve dans l’une des 28 villes assujetties au dispositif, une location sera soumise à l’encadrement des loyers. Peu importe qu’elle soit saisonnière ou non.
C : Faux. Seul le fait de louer en résidence secondaire permet de s’affranchir de la règle de l’encadrement des loyers.

> Bonne réponse = A : L’encadrement des loyers s’applique aux contrats de location (vide ou meublé) en résidence principale. En revanche, louer en saisonnier ou en résidence secondaire permet d’éviter l’encadrement des loyers.

 

6. L’encadrement des loyers parisiens…

A : S’applique rétroactivement à tous les contrats de location, quelle que soit leur ancienneté.
B : Ne vise que les contrats de location signés depuis le 1er Juillet 2019 et les renouvellements de baux.
C : S’applique même aux baux qui, à l’issue de leur échéance, auraient été renouvelés par tacite reconduction.

> Bonne réponse = B : À Paris, il est prévu que l’encadrement des loyers ne s’applique qu’aux baux signés depuis le 1er juillet pour les locations (nues ou meublées) ainsi qu’aux baux arrivés à échéance et dont l’une des parties (le propriétaire ou le locataire) souhaite modifier les conditions. Pour ce qui est des baux qui auraient été reconduits par tacite reconduction, ils échappent à l’encadrement des loyers. Quand bien même le montant du loyer serait supérieur au maximum légal.

Bon à savoir

À Paris, les locations font également l’objet d’un plafonnement visant à fixer le niveau des loyers dans chacun des quartiers de la ville au moyen de loyers de référence. Ces montants sont fonction du type de la location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l’époque de construction du logement. Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

 


 

Votre score

 

> De 0 à 2 bonnes réponses (Vous allez devoir réviser encore)
Vous avez encore des lacunes en matière d’encadrement des loyers. Pour une remise à niveau, outre la lecture de nos articles, vous pouvez demander à votre conseiller en gestion de patrimoine qu’il vous explique le fonctionnement de ce dispositif.

> De 3 à 4 (Ce n’est pas mal mais vous pouvez approfondir vos connaissances)
Pas de doute, vous vous tenez régulièrement informé(e) de l’évolution de la législation immobilière locative. Pour autant, quelques points mériteraient d’être davantage creusés.

> De 5 à 6 (L’encadrement des loyers n’a quasiment plus de secret pour vous !)
Bravo ! Si l’encadrement des loyers était une matière au Baccalauréat, vous auriez décroché la mention « Très Bien ».

 

Par Xavier Beaunieux et Jonathan Eveno