Zoom sur les produits de défiscalisation immobilière

18 novembre 2014

Investir dans la pierre constitue un bon placement mais aussi dans certains cas un bon moyen d’alléger ses impôts. Il existe plusieurs dispositifs immobiliers donnant droit à des avantages fiscaux. Les deux plus accessibles sont le programme d’investissement locatif Duflot (devenu Pinel) et les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dites « fiscales ».

 

–          Le Duflot/Pinel

Le dispositif d’investissement locatif Duflot, qui avait pris la suite le 31 mars 2013 du Scellier, a été, à son tour, remplacé par le dispositif Pinel le 1er septembre 2014. A chaque fois, le principe est le même : inciter les particuliers à investir dans l’immobilier locatif neuf en leur octroyant une réduction d’impôt. En contrepartie, ils doivent louer le bien durant une période minimum et sous certaines conditions.

Ainsi, pour avoir accès au Duflot, l’investisseur doit acheter un logement neuf dans la limite de 300.000 euros, le louer pendant au moins 9 ans en résidence principale non meublée à un loyer dit « intermédiaire » et à des personnes respectant un certain plafond de ressources (qui varie en fonction du lieu et de la composition du ménage).

Si tous ces critères sont respectés, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt représentant 18% de son investissent en métropole (soit 54.000 euros au maximum) ou 29% en Outre-mer (87.000 euros au maximum). La réduction d’impôt étant étalée sur la durée de location, le bailleur peut défiscaliser jusqu’à 6.000 euros par an en métropole ou 9.666 euros par an en Outre-mer pendant 9 ans.

Le Pinel ajoute un nouveau seuil de réduction d’impôt de 12% si le bien est loué 6 ans et un autre de 21% s’il est loué 12 ans. Autre différence : les investisseurs peuvent louer à leurs ascendants (parents, grands-parents) et descendants (enfants, petits-enfants). Pour l’Outre-mer, les défiscalisations s’élèvent à 23% pour 6 ans, 29% pour 9 ans et 32% pour 12 ans. A noter que si le Pinel métropole est soumis au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros, sa déclinaison Outre-mer bénéficie d’un plafond relevé à 18.000 euros.

 

–          Les SCPI fiscales

Les dispositifs d’investissement locatif donnant accès à des avantages fiscaux ont leur équivalent en SCPI. Reste que, par rapport à l’immobilier physique, la « pierre papier » ne nécessite pas un « ticket d’entrée » aussi important. En outre, investir dans l’immobilier via les SCPI permet d’éviter de devoir gérer des locataires et les problèmes qui vont avec.

Les SCPI Duflot présentent peu ou prou les mêmes conditions et les mêmes réductions d’impôt que le Duflot en direct. Idem pour les SCPI Pinel. A la différence notable que la réduction d’impôt est désormais calculée sur 100% du montant de la souscription effectuée par l’investisseur. En SCPI Duflot, seulement 95% du montant de la souscription était retenu. Du coup, pour un investissement identique, l’avantage fiscal est plus intéressant en Pinel comparé au Duflot.