Modalité de transmission d’un patrimoine immobilier, le viager offre une réponse actuelle au vieillissement de la population et aux incertitudes pesant sur la pérennité de notre système de retraite.
De nouveaux montages financiers permettent d’investir en viager de façon innovante pour sécuriser la fin de vie de nos ainés.
Les ventes en viager connaissent un regain d’intérêt. L’allongement de la durée de vie pour les seniors et la nécessité de se procurer des revenus complémentaires pour la retraite attirent de nouveaux candidats. Ces ventes leur permettent en effet de conserver leur bien tout en finançant leur perte d’autonomie.
Pour les acquéreurs, c’est un moyen d’accéder à la propriété immobilière avec des conditions financières qui peuvent s’avérer attractives.
Le viager est un contrat aléatoire
L’aléa réside dans la durée qui reste à vivre au vendeur, le crédit rentier. Il cède son bien immobilier contre un capital (le bouquet) qui lui est versé au moment de la signature de l’acte et contre une rente qui lui est versée chaque mois jusqu’à son décès.
Il est également déchargé des gros travaux, puisqu’à la façon d’un démembrement de propriété (nue propriété et usufruit), la majorité des charges doit être acquittée par le débit preneur. Si le débit rentier ne connaît donc pas à l’avance le terme auquel cessera son obligation de verser la rente prévue, cette formule lui permet de se constituer un patrimoine à des conditions financièrement intéressantes. Une décote en fonction de l’âge du crédit rentier est en effet pratiquée sur le bien.
De nouvelles formes de contrats
Fort de cet aléa, le viager a pu véhiculer une image négative, nourrie par des fictions comme le film de Pierre Tchernia « Le Viager » ou des faits réels comme le viager conclu par Jeanne Calment, où des vendeurs plus que centenaires faisaient réaliser une très mauvaise affaire à leurs acheteurs. La crainte de devoir spéculer sur la disparition d’autrui y était également pour beaucoup.
En 2022, de nouvelles approches se font jour, bien éloignées de ces images presque caricaturales, tel le viager solidaire, un produit financier innovant.
Un investissement qui a du sens
L’investisseur achète des parts d’une société coopérative d’intérêt collectif (SCIC) socialement innovante qui a pour objet l’acquisition en viager occupé de logements de personnes âgées. Ces dernières reçoivent une fraction du prix total ainsi qu’une rente viagère mensuelle, sécurisant leur revenu pour financer leur maintien à leur domicile. À leur décès, la SCIC peut louer ces biens ou les revendre.
Le but de l’opération n’est pas de chercher les bénéfices mais est avant tout de permettre le maintien à domicile dans de bonnes conditions des personnes âgées. L’apport d’un revenu complémentaire par le biais d’une vente en viager permet de récupérer une certaine aisance financière pour assurer le maintien à domicile en finançant des services extérieurs : des soins, l’alimentation ou l’entretien du logement.
Une fois libéré, le logement fera l’objet d’un « recyclage solidaire » par une location ou une revente à des personnes ayant des difficultés à se loger voire exclues habituellement du marché. L’investisseur reçoit en contrepartie de sa souscription au capital de la SCIC des parts sociales dont la valeur est fixe et qui, à terme, peuvent être rachetées par la SCIC à leur valeur nominale. En 2020, un des premiers acteurs du secteur, la SCI Les 3 Colonnes créée en 2013, a annoncé une levée de fonds de 10 millions d’euros pour augmenter ses capacités d’intervention.
L’assurance-vie s’ouvre au viager
Autre solution : utiliser son contrat d’assurance-vie pour aider au maintien à domicile des plus seniors en investissant dans un véhicule viager immobilier. Il s’agit d’un fonds à objet sociétal qui investit dans l’immobilier résidentiel en viager occupé sans rente. Cet investissement en unités de comptes est responsable et permet de participer à une dynamique sociétale innovante.
C’est également une source de diversification dans la pierre-papier, susceptible de booster la performance de son contrat d’assurance-vie. La SCI Viagénérations, le premier fonds viager éligible en assurance-vie lancé par Turgot AM en 2017, a réalisé une performance de 5,79% en 2021. En outre, cet investissement peut offrir des perspectives potentielles de plus-values à long terme, les biens immobiliers étant acquis avec une décote significative.
