Comment se calcule la plus-value obtenue sur la vente d’un bien hérité ?

10 février 2017

Lors de la vente d’un logement reçu par succession, la plus-value est déterminée en fonction de la valeur vénale déclarée du bien à la date du décès du propriétaire.

Pour calculer la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier, il faut se référer à son prix d’acquisition. Il suffit alors d’opérer la différence entre le prix de vente et le montant auquel a été acheté le logement. Mais la règle change lorsque la maison ou l’appartement a été reçu en héritage.

On parle alors de bien acquis à titre gratuit, par opposition au bien acquis à titre onéreux. Dans ce cas, c’est la valeur vénale du logement au décès de son propriétaire qui doit être pris en compte, et non son prix d’acquisition. Le calcul de la plus-value revient alors à effectuer la différence entre le prix de vente et cette valeur vénale.

Des conséquences fiscales

Lors de la succession, il est important de bien évaluer la valeur vénale du bien. Elle détermine ensuite le montant des droits de succession. Si cette valeur est surestimée, elle engendrera des frais plus élevés à payer. A l’inverse, la sous-estimer générera une plus-value taxable plus importante lors de la vente du logement.

Un abattement de 100.000 euros s’applique sur les biens reçus en héritage pour les descendants directs (enfants ou, à défaut, ascendants). Si leur valeur dépasse 100.000 euros, ils sont taxés selon le barème suivant : à hauteur de 5% pour la part inférieure à 8.072 euros, de 10% pour celle comprise entre 8.072 et 12.109 euros, 15% entre 12.109 et 15.932 euros, 20% entre 15.932 et 552.324 euros, 30% entre 552.324 et 902.838 euros, 40% entre 902.838 et 1.805.677 euros et, enfin, 45% pour la part des biens et sommes hérités supérieurs à 1.805.677 euros.

La plus-value est, quant à elle, exonérée d’impôt si le prix de vente du logement n’excède pas 15.000 euros. A noter qu’il est possible de déduire de ce prix les frais supportés lors de la vente, comme ceux liés aux différents diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termite, gaz…). Des abattements pour durée de détention du bien peuvent également s’appliquer sur la plus-value, à  partir de 6 ans de possession du logement. Leur progressivité conduit à une exonération totale au bout de 30 ans.

Au-delà des abattements, la plus-value est soumise aux prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu au taux de 19%. Une taxe supplémentaire s’applique si elle est supérieure à 50.000 euros. Le taux varie alors de 2% à 6%, en fonction du montant de la plus-value.

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