Immobilier locatif : quelle(s) assurance(s) devez-vous souscrire ?

22 octobre 2018

Si la clé du succès d’un investissement locatif réside en grande partie dans la rentabilité du bien immobilier, la sécurisation des revenus locatifs ainsi que leur régularité constituent des critères dont l’importance ne saurait être négligée. Voici les assurances que vous pouvez souscrire pour non seulement réduire mais aussi prévenir les aléas locatifs : vacance locative, loyers en retard, détérioration du logement.

 

 

1. Souscrivez une assurance « loyers impayés »

Un bon moyen de sécuriser vos revenus locatifs consiste à souscrire une garantie « loyers impayés » (GLI). Celle-ci peut être souscrite directement auprès d’une compagnie d’assurance, via l’agence immobilière à laquelle vous aurez confié la gestion locative de votre logement ou encore auprès d’un courtier. Moyennant le paiement de primes (de 2 à 4 % du total des loyers sur l’année, charges comprises), vous serez couvert(e) en cas de loyers et de charges impayés voire – sous conditions – de départ prématuré de votre locataire. Également, si la justice devait être saisie, les frais de procédure (avocat, huissier…) seraient pris en charge.

Enfin, sachez que pour que vous puissiez invoquer la garantie « loyers impayés », les assureurs exigeront que vos locataires aient été rigoureusement sélectionnés : CDI, revenus – au moins – trois fois supérieurs au montant du loyer, bonne solvabilité, … Il est donc souvent conseillé de s’attacher les services d’un professionnel de la gestion locative (Foncia, Gestrimmonia, …).

> Comment choisir votre assurance ?

Au moment de choisir entre telle garantie « loyers impayés » et telle autre, plusieurs points doivent retenir votre attention. Outre le coût de cette assurance (à noter toutefois que les primes peuvent être déduites de vos revenus locatifs) et le plafond d’indemnisation, intéressez-vous également à la durée maximale d’indemnisation ainsi qu’au laps de temps (délai de carence et/ou de franchise, période probatoire) devant s’écouler avant que la garantie ne se déclenche.

Bon à savoir

C’est quoi, un délai de carence ?

  • Si l’assurance « loyers impayés » que vous avez souscrite comporte un délai de carence, sa prise d’effet sera différée ; un incident de paiement qui surviendrait avant l’expiration du délai de carence ne serait alors pas pris en charge.
  • Le risque d’impayé est faible (l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers le chiffre à 3 % des locations) mais des solutions adaptées permettent de le réduire encore davantage.

 

2. Le dispositif Visale

Né en 2016 sur les cendres de la garantie universelle des loyers (GUL) et de la garantie des risques locatifs (GRL) auxquels il a succédé, le dispositif Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi) constitue une alternative à l’assurance « loyers impayés ». Réservé aux locataires de moins de 30 ans et aux salariés précaires (CDD, période d’essai…), Visale permet de couvrir – gratuitement – les impayés de loyers :

  • survenus dans un délai de 3 ans à compter de la signature du bail,
  • dans la limite de 1 300 € par mois (et de 1 500 € à Paris).

En plus d’être gratuit, le dispositif Visale offre le double avantage de requérir peu de formalités (c’est le locataire qui effectue les démarches sur Visale.fr) et de ne prévoir ni carence, ni franchise, ni période probatoire d’aucune sorte. En revanche, contrairement à la garantie « loyers impayés », sa souscription doit s’effectuer avant que le contrat de location ne soit signé.

Bon à savoir

Un moyen simple et alternatif de se prémunir contre les risques d’impayés consiste à fixer un loyer qui soit raisonnable et en cohérence avec la réalité du marché immobilier local.

 

 

3. Assurez-vous contre la vacance locative

La rentabilité d’un investissement locatif étant inversement proportionnelle au laps de temps pendant lequel il sera inoccupé – Vous avez tout intérêt à anticiper les conséquences d’une éventuelle absence de locataire. En vous assurant contre la vacance locative (période d’inoccupation d’un logement entre deux locataires), vous pérenniserez vos revenus locatifs, relativiserez le sacro-saint « taux de remplissage » si cher aux propriétaires bailleurs et n’aurez plus à craindre une pénurie de locataires.

> Comment ça marche ?

Au même titre que les garanties « dégradations immobilières » et « départ prématuré du locataire », l’assurance « vacance locative » vous sera proposée en option lorsque vous souscrirez une garantie « loyers impayés ». Parce qu’elle se superposera à votre GLI, l’assurance « vacance locative » fera l’objet d’une prime complémentaire dont le montant pourra varier selon l’organisme auprès duquel vous la souscrirez. Une fois passé le délai de franchise (de deux à quatre mois dans la plupart des contrats), la garantie prendra effet et vous serez indemnisé(e). Au moment de choisir auprès de quel assureur prendre cette garantie, prenez soin d’étudier son coût, la durée du délai de franchise ainsi que les clauses d’exclusion.

 

4. Prenez une assurance « propriétaire non-occupant »

Si elle ne saurait remplacer l’assurance « habitation » devant être souscrite par votre locataire ni être confondue avec l’assurance « propriétaire occupant » qui est attachée au logement que vous occupez, l’assurance « propriétaire non-occupant » (dite PNO) n’en revêt pas moins une importance de premier ordre. Destinée à couvrir un logement temporairement vacant (entre deux locataires, par exemple), la garantie « propriétaire non-occupant » se déclenchera si un sinistre (fuite d’eau, court-circuit, gel de canalisations…) survient chez vous et/ou détériore les logements voisins.

Mais il est à noter que l’assurance « propriétaire non-occupant » pourra aussi, le cas échéant, venir renforcer ou suppléer l’assurance « habitation » souscrite par votre locataire dans l’éventualité où le sinistre ne serait pas couvert notamment si les dégâts sont de la responsabilité du propriétaire.

Bon à savoir

En vertu de la loi Alur, la souscription d’une assurance « PNO » est désormais obligatoire pour les logements situés dans un immeuble en copropriété.

 

5. Protégez-vous contre les dégradations locatives

Il peut arriver que suite au départ d’un locataire, vous constatiez, lors de l’état des lieux de sortie, que votre logement a subi des dégradations (taches sur la moquette, parquet abîmé…), voire que des éléments (radiateurs, lavabos…) manquent à l’appel… Pas de panique, la garantie « dégradations immobilières » prendra alors en charge (après calcul du taux de vétusté de votre logement) les travaux de remise en état de votre bien dans l’éventualité où :

  • votre locataire, bien qu’à l’origine des dégradations (qu’il les ait causées lui-même ou qu’il n’ait rien fait pour y mettre un terme) refuserait de vous dédommager ;
  • l’importance des dégâts et des travaux feraient que le coût du chantier ne pourrait être couvert par le seul dépôt de garantie.

L’assurance « dégradations locatives » sera généralement optionnelle mais il peut arriver qu’elle soit incluse dans votre contrat de GLI.

 

 

6. Vérifiez la solvabilité de votre locataire

Souscrire une assurance qui vous permette de compenser l’absence de locataire, de prendre en charge les réparations nécessitées par la dégradation de votre bien ou encore de vous protéger contre les retards et les impayés de loyer ne vous dispense pas de redoubler d’attention quant au choix de vos locataires. Pour vérifier leur solvabilité, vous êtes en droit d’exiger qu’ils vous fournissent certaines pièces justificatives. Mais attention, vous ne pouvez toutefois pas leur demander tout et n’importe quoi !

La loi Alur et son décret d’application du 5 novembre 2015 ont ainsi listé les documents exigibles. Pour attester de son activité professionnelle, un candidat locataire pourra ainsi vous remettre une copie de son contrat de travail ou, à défaut, une attestation de son employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonction envisagée et le cas échéant, la durée de la période d’essai. Et pour évaluer si les ressources dont il dispose sont suffisantes pour lui permettre d’assumer le paiement de son loyer, vous pouvez également demander à votre futur locataire qu’il vous remette :

  • une copie de son dernier avis d’imposition,
  • ses trois dernières fiches de paie,
  • un justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions et allocations perçues au cours des trois derniers mois,
  • un titre de propriété d’un bien immobilier ou le dernier avis de taxe foncière,
  • un justificatif de revenus fonciers, de rente viagère ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Enfin, sachez qu’au cas où vous demanderiez à un candidat locataire qu’il vous fournisse un justificatif ne figurant pas dans la liste dressée par le décret de 2015 (comme un dossier médical, une photocopie du contrat de mariage ou un relevé de compte bancaire), vous seriez passible de 3 000 € d’amende.


 

Les points clés à retenir

  • La prise d’effet d’une garantie n’est pas immédiate (il faut tenir compte du délai de franchise) mais elle est rétroactive.
  • Si la plupart des assureurs couvrent les mêmes sinistres, la durée et le plafond d’indemnisation ainsi que les délais de carence et les clauses d’exclusion sont susceptibles de varier. De même, certaines garanties annexes pourront être incluses d’office ou, au contraire, soumises à option.
  • Une majorité de garanties « loyers impayés » incluent la prise en charge d’éventuels frais de procédure.
  • Souscrire une assurance requiert moins de formalisme que de mettre en place un cautionnement.
  • Vos cotisations pourront faire l’objet d’une déduction de vos revenus fonciers.

 

Par Xavier Beaunieux