Immobilier : vers une révision des tarifs des notaires

13 janvier 2015

Le projet de loi Macron, dont l’examen débute ces jours-ci, prévoit un encadrement des grilles tarifaires des professions réglementées du droit, dont les notaires. L’objectif du gouvernement est de faire baisser les prix pratiqués par les études notariales jugés comme un frein au marché immobilier.

 

Le projet de loi sur la croissance et l’activité entre dans sa dernière ligne droite. Le texte défendu par le ministre de l’Économie Emmanuel Macron est examiné jusqu’au 18 janvier 2015 en commission spéciale avant d’être débattu en séance publique à l’Assemblée nationale à partir du 26 janvier et au Sénat à compter du 30 janvier.

A côté des thèmes largement médiatisés de l’assouplissement du travail du dimanche, de la baisse des tarifs des autoroutes, du développement du transport en autocar ou de la réforme du permis de conduire, d’autres sujets sont passés plus inaperçus dans ce projet de loi dense (106 articles) et très disparate. Parmi eux, figurent les grilles tarifaires des professions réglementées du droit.

 

Corridor tarifaire

Aujourd’hui, les tarifs des notaires, mais aussi des huissiers, des administrateurs et mandataires judiciaires, des greffiers des tribunaux de commerce et des commissaires-priseurs judiciaires, sont fixés par l’Etat. Le problème est que les règles qui les régissent sont anciennes (1978 dans le cas des notaires). Le gouvernement estime qu’elles sont déconnectées de la réalité. Ainsi, selon l’Inspection générale des finances (IGF), pour la vente d’une maison de 100 m2 à Clermont-Ferrand, les émoluments perçus par un notaire ont quasiment doublé (de 1.039 euros à 1 938 euros) entre 2000 et 2012 sous l’effet de la hausse des prix de l’immobilier, mais sans que le coût de l’acte, lui, n’augmente d’autant.

D’où l’idée de mettre en place un « corridor tarifaire ». Il s’agit de fixer un plafond pour les tarifs réglementés de la vie courant, comme un constat d’huissier ou l’achat d’un « petit » bien immobilier. Le projet de loi Macron ne définit pas cette dernière notion. Un décret devrait fixer par la suite le montant de la transaction immobilière à partir duquel le plafond est appliqué. A contrario, un plancher sera mis en place pour éviter le dumping. En clair : les professionnels, dont les notaires, ne pourront pas pratiquer des tarifs inférieurs à certains seuils là aussi fixés par décret.

 

Transparence et concurrence

Les tarifs demeureront libres pour les transactions immobilières élevées. De cette manière, les offices notariés pourront financer des actes de la vie courante effectués gratuitement ou à un tarif inférieur à leur coût réel. Le projet de loi prévoit également que les tarifs seront revus de manière périodique, afin de garantir une corrélation entre le prix payé par le client et le coût réel supporté par le professionnel.

Le texte va imposer une transparence de prix. Tous les notaires devront afficher leurs tarifs, ce qui, espère l’exécutif, devrait limiter les hausses tarifaires. Enfin, dernière arme brandie par le gouvernement : le projet de loi veut faciliter les conditions d’installation des professions réglementées. Un notaire salarié ne sera plus obligé comme aujourd’hui de racheter une étude notariale pour se mettre à son compte. Il pourra se lancer seul ou en s’associant avec des confrères. Le but est là encore de susciter davantage de concurrence, notamment dans certains coins reculés du territoire, et ainsi de faire baisser les prix.

 

Des émoluments limités

Reste que si les « frais de notaire » représentent en moyenne 7% du prix de vente dans l’immobilier ancien, une faible proportion va, en réalité, dans les poches de celui-ci. Le gros des frais d’acquisition proviennent des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) prélevés par la commune et le département où se situe le bien. Depuis le 1er mars 2014, les DMTO peuvent atteindre jusqu’à 5,79% du prix de vente.

Il faut y ajouter la TVA à 20% reversée par le notaire sur sa rémunération ainsi qu’une contribution de sécurité immobilière de 0,10% due à l’Etat pour les formalités de publicité foncière. Sans oublier les sommes éventuellement payées par le notaire à d’autres experts (géomètre, cadastre, syndic…) dans le cadre des informations nécessaires à la rédaction de l’acte d’achat et qui sont intégralement répercutés à l’acquéreur du bien.

Au final, il reste au notaire les émoluments fixes et les émoluments proportionnels. Les premiers sont calculés sur la base d’une unité de valeur (UV) de 3,90 euros hors taxes. Les seconds sont fixés de manière dégressive par décret. Ils représentent 4% du prix de vente à hauteur de 6.500 euros, 1,65% de 6.501 à 17.000 euros, 1,10% de 17.001 à 60.000 euros et 0,83% pour les transactions supérieures à 60.001 euros.