Déclaration d’impôts 2017 : comment (bien !) déclarer vos revenus fonciers ?

5 mai 2017

 

Chaque printemps, les hirondelles reviennent… Et la déclaration d’impôts aussi ! Cette année, vous avez jusqu’au 17 mai pour déposer votre déclaration dans sa version « papier » et jusqu’au 6 juin pour déclarer vos revenus 2016 en ligne. Si vous êtes propriétaire-bailleur, voici la marche à suivre pour optimiser la déclaration de vos revenus locatifs.

 

Au moment de déclarer vos revenus locatifs, plusieurs cas de figure peuvent être envisagés selon que vous louez… 

1. Un logement vide pour lequel vous avez perçu moins de 15 000 € de loyers

Si le total des loyers qui vous ont été payés pour l’année 2016 ne dépasse pas 15 000 €, c’est le régime micro-foncier qui s’applique automatiquement. Les loyers que vous aurez perçus feront alors l’objet d’un abattement forfaitaire de 30 % de la part de l’administration fiscale. Quant aux 70 % restants – sur lesquels vous serez imposable –  ils s’ajouteront à vos autres revenus. Reportez le montant (brut) de vos loyers à la page 3 de la déclaration d’ensemble des revenus n°2042. Attention, le régime micro-foncier (et l’abattement forfaitaire) qu’il confère empêche(nt) de déduire travaux et charges de votre déclaration de revenus. Cette possibilité est réservée au régime d’imposition réel.

2. Un logement vide dont le total des loyers encaissés dépasse 15 000 €

Si votre revenu foncier pour l’année 2016 excède 15 000 €, c’est le régime réel qui s’applique. Dans ce cas, reportez vos revenus locatifs sur le formulaire n°2044 après en avoir déduit :

  • les dépenses liées à la location (à l’exclusion des charges locatives récupérables auprès du locataire),
  • les intérêts d’emprunt (en cas de prêt immobilier),
  • et les dépenses de travaux (hors construction et agrandissement).

Si votre résultat foncier (loyers encaissés – charges déductibles) est excédentaire (en clair, vous avez payé moins de charges que vous n’avez perçu de loyers), il viendra s’additionner à vos autres revenus. Au contraire, s’il apparaît que le total des charges qui ont pesé sur vous excède votre revenu foncier, alors votre résultat foncier – déficitaire – pourra être imputé – dans la limite de 10 700 € – à votre revenu global. Le solde restant pourra même faire l’objet d’un report sur vos revenus locatifs des dix prochaines années. Enfin, à supposer que votre revenu global ne suffise pas à absorber la totalité du déficit foncier, un report sera effectué sur les six prochaines années.

< Régime forfaitaire ou régime réel : lequel choisir ? >

Un régime d’imposition n‘est pas forcément « subi ». Il peut aussi être librement « choisi ». En effet, même si vos revenus fonciers vous rendent éligible au régime micro-foncier, rien ne vous empêche de lui préférer le régime réel. Abandonner l’abattement forfaitaire de 30 % au profit du régime réel peut se révéler fiscalement avantageux. Par exemple, si vous avez fait réaliser d’importants travaux dans votre logement, le montant de vos dépenses sera peut-être plus important que vos loyers. Il pourra dès lors être intéressant de déduire le déficit foncier ainsi créé de vos revenus dans la limite de 10 700 €. Pour que vous puissiez profiter de la déduction attachée au régime réel d’imposition, votre logement devra toutefois être loué pendant trois années à compter de votre déclaration de revenus. À défaut, vous vous exposeriez à un redressement fiscal… Vous vous engagez aussi à conserver vos justificatifs de dépenses et à renoncer au régime micro-foncier pendant la durée de la location (quand bien même vos revenus fonciers repasseraient sous la barre des 15 000 €). 

Bon à savoir

  • Si vos revenus fonciers proviennent de la location de logements neufs vous faisant bénéficier d’une réduction fiscale (Pinel, par exemple), permettant une déduction au titre de l’amortissement (Robien SCPI, Borloo SCPI, etc.) ou encore d’immeubles situés en secteur sauvegardé (loi Malraux), il vous faut remplir le déclaration spéciale 2044.
  • Dans le cas d’un investissement locatif en Pinel, vous avez le choix entre régime micro-foncier et régime réel. Contrairement au Borloo ancien ou au Scellier intermédiaire qui imposent le régime réel.
  • Pour un logement en loi Pinel, précisez le montant de la réduction fiscale dont vous bénéficiez dans le formulaire 2042 C (rubrique « charges ouvrant droit à réduction d’impôt »).

3. Un logement meublé et que votre revenu foncier est inférieur à 32 900 €

Les locations meublées sont soumises à une fiscalité spécifique. Les revenus fonciers tirés de la location d’un logement meublé doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et c’est le formulaire 2042-Cpro qu’il vous faut remplir.
Si le total des loyers que vous avez perçus ne dépasse pas 32 900 €, vous êtes éligible au régime « micro-BIC ». En conséquence de quoi, vous avez droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs, le solde étant soumis à l’impôt sur le revenu.

4. Un logement meublé et que le total des loyers excède 32 900 €

Au-delà de 32 900 € de recettes locatives, vous relevez du régime d’imposition réel et pouvez, à ce titre, déduire vos charges de votre revenu foncier. En dessous de ce seuil, vous êtes néanmoins libre de renoncer au régime micro-BIC au profit du régime réel. Par exemple, si le total de vos frais et charges déductibles dépasse 50 % de vos recettes locatives. En contrepartie de la tenue d’une comptabilité commerciale, vous pourrez déduire de votre montant imposable les dépenses liées à votre location (charges déductibles, intérêts d’emprunt, travaux récupérables auprès du locataire, impôts locaux, frais de notaire, d’agence immobilière etc.). Il vous sera également possible d’amortir le prix du logement et des meubles qui le garnissent.
S’il apparaît que le total de vos loyers est moins élevé que vos charges, imputer ce déficit foncier sur vos revenus participera à réduire votre impôt. Afin de profiter pleinement des avantages que confère le régime réel (déduction de charges, amortissement), n’hésitez pas toutefois à demander conseil à un professionnel.

Bon à savoir

  • Ce sont les formulaires 2031 et 2033 qui doivent être remplis si vous optez pour le régime réel d’imposition.
  • Pour pouvoir bénéficier du régime réel en cours de location, il est nécessaire d’en avoir fait la demande auprès du Fisc avant le 1er février de l’année correspondant aux revenus que vous déclarez.
  • Si vous avez investi en résidence de services (étudiante, seniors, de tourisme), vous pouvez opter pour le régime micro-Bic ou réel. Mais le dispositif Censi-Bouvard qui vous permet de profiter d’une réduction de 11 % de votre impôt sur le revenu vous empêche d’amortir votre bien.

< Et Airbnb dans tout ça ? >

Si vous ne louez qu’occasionnellement une ou plusieurs pièces de votre résidence principale, vous n’avez rien à déclarer à condition que les sommes qui vous auront été versées (petit-déjeuner compris) ne dépassent pas 760 € sur l’année 2016. Au-delà de ce montant, le Fisc considèrera que cette location revêt un caractère habituel. Tous vos loyers seront alors imposables et devront être déclarés. Quel que soit le site choisi pour la location de votre logement, vous recevrez un récapitulatif des locations effectuées par son intermédiaire entre le 1er  juillet et le 31 décembre 2016.

Les points clés à retenir

  • Au moment de déclarer vos revenus locatifs, la nature du bien loué (vide ou meublé), le régime d’imposition applicable (micro-foncier, micro-BIC, réel,) et le montant des loyers perçus sont déterminants.
  • Pour une location vide, c’est le régime d’imposition réel qui s’applique par défaut à partir de 15 000 € de revenus fonciers. En deçà, vous avez le choix entre régime micro-foncier (30 % d’abattement forfaitaire) ou réel.
  • Pour une location meublée, le seuil est fixé à 32 900 €. En-dessous : micro-BIC (et 50 % d’abattement); au-dessus : régime réel.
  • Si le montant des loyers encaissés est inférieur aux charges que vous avez supportées, un déficit foncier pourra être imputé – sous conditions – à vos autres revenus. Et contribuera à réduire votre impôt.

Par Xavier BEAUNIEUX